(匿名)

      我們住的房子，產權年限一般都是70年，我們擁有永久的房屋所有權和70年的土地使用權。我們平時說產權年限，就是指土地使用年限。那么，怎么計算房屋的土地使用年限呢?

　　一、土地使用權年限的界定

　　居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅遊、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。

　　二、土地使用權的出讓與劃撥分類

　　土地使用權最主要的兩種獲得途徑為出讓土地使用權和劃撥土地使用權。

　　(1)土地使用權出讓：是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。其實質是國家按照土地所有權與使用權分離的原則，把國有土地以約定的面積、價格、使用期限、用途和其他條件，讓與土地使用者占有、使用、經營和管理。

　　(2)劃撥土地使用權：是土地使用者經縣級以上人民政府依法批准，在繳納補償、安置等費用後所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。劃撥土地使用權只適用於公益事業或國家重點工程項目。

　　除此之外，土地使用權還可以轉讓、出租和抵押，但是要根據房屋的不同情況而具體認定。

　　三、土地使用年限如何計算

　　1、已購公房、央產房

　　已購公房和央產房同屬福利分房制度下的"產物"。取消福利分房後，已購公房和央產房也可上市進行交易，由於是成本價的房屋，因此買方在購買這類房屋時需要繳納一定的土地出讓金。根據其房屋權屬的特殊性，這類房屋的土地使用年限計算方法也分為幾種不同版本。

　　(1)如果已購公房和央產房的土地是以劃撥方式取得的，即從該樓的第一套房屋首次進入二手房市場，繳納土地出讓金之日起核定其土地出讓年限。其他房屋上市時，依上述辦法分別計算使用年限，最終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。

　　例如：某房屋1996年竣工，該樓第一套房屋首次進入二手房市場的交易日期為2000年，因此該棟樓的整體土地使用年限也從2000年開始算起，即最終土地使用年限截止日期為2070年。2005年有其他業主將自己的房屋出售，那么購房者購買後的土地使用年限為2070年-2005年=65年。同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。

　　(2)如已購公有住房新占土地是以出讓方式取得的，其70年的土地使用年限以原簽署的《國有土地使用權出讓合同》或《轉讓合同》，以及下發的《國有土地使用證》核定土地使用年限為准。(一般是從竣工日期算起)

　　例如：某房屋1997年竣工，其《國有土地使用證》下發時間為2000年，而該房屋所下發的《國有土地使用證》上標注的使用年限為"1997年至2067年"，也就是說該房屋的土地使用年限從1997年開始算起，這套房屋的最終土地使用年限到2067年為止。那么，如果這套房屋的業主於2004年出售該房產，其新的土地使用年限為2067年-2004年=63年。

　　2、經濟適用房

　　經濟適用房的性質較為特殊，整個開發的樓盤並不具備土地使用權證。基於這種情況，通常情況下，經濟適用房的土地使用年限以基樓盤原始竣工的時間為准。

　　例如：某磚混結構的房屋2000年竣工，則這套房屋的最終土地使用年限到2070年為止。房屋的剩餘土地使用年限=2070年-購買的時間，比如，購買時間為2005年，則其剩餘土地使用年限為65年。

　　3、商品房土地使用年限

　　商品房的土地使用年限是從開發商拿地之日開始算起。比如，開發商拿地時間是2000年，則其土地使用年限是2000年至2070年。A於2005年購買了該開發商的房屋，則其剩餘的年限為65年(2070年-2005年)。B在2010年購買了A的房屋，則B所購買的房屋，剩餘土地使用年限為60年(2070年-2010年)。

　　買房的時候，一定要看下房屋的土地使用年限是40年、50年，還是70年，還要計算下剩餘的土地使用年限是多久，別買到土地使用年限快要到期的房子。