樓市尖峰:異地炒房團再活躍迹象 房價上漲存三推手

近期部分二線城市房價大漲，異地炒房團有再度活躍的迹象。濟南的沈先生是山東某股份制銀行高層，近期他不時接到北京朋友的電話，詢問濟南樓市情況和優質樓盤，不少人考慮來濟南買房投資。畢竟與北京相比，濟南房價仍算是“白菜價”。

中國證券報記者了解到，部分地區樓市恐慌性上漲已經引起高層關注。業內人士認爲，對于短期供需矛盾無法緩解的城市來說，控房價、控地價、收信貸和限購令等調控措施仍是主要手段。同時，房價上漲背後還折射出“資産荒”問題。如何引導資金進入實體，合理管理公衆對樓市的預期同樣不容忽視。

更多城市料收緊政策

在本輪房地産調控中，地方政府成爲了各地調控政策發布的主體。中原地産首席分析師張大偉表示，從目前政策動向來看，各地調控政策仍以約束信貸和購房資格爲主，“邊走邊看”、小幅漸進加碼的趨勢明顯。

目前，一線城市中僅有北京尚未公布調控政策，前期二線城市中房價漲幅居前的四個城市均已公布了調控政策。由于之前的政策效果不明顯，近期多個地政府繼續加大調控力度。

8月9日，合肥市限貸政策加碼，規定：市區有2套及以上住房，有1次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結清的；市區有1套房或無房，但有2次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結清的，均停止貸款。其中，查貸包括外地貸款記錄。而按照此前的規定，房産有兩套房，貸款有一筆沒結清，可按照60%的首付比例貸款。不過，合肥尚未實施限購。

9月18日杭州宣布限購後兩天，杭州三宗冷門地塊仍以高溢價成交，溢價率分別高達323%、325%和150%。這使得杭州調控壓力陡增。9月27日，杭州升級調控政策，自9月28日起，同步上調公積金貸款二套房首付比例、商業性住房貸款二套房首付比例、暫停購房入戶。根據公告，二套房公積金貸款和商業貸款的首付比例將不低于50%。

昆山市28日也發布房地産調控政策，在蘇州市調控文件的基礎上，將二套房公積金貸款的比例上調至30%。

機構人士表示，部分二線樓市高燒，未來還有多個城市可能升級調控政策，這些城市都是最近房價漲幅較高、較快的城市。鄭州、無錫、福州、石家莊、天津、濟南等城市出台或加碼樓市調控的可能性較大。

除了調控政策加碼外，監管機構對違規機構的懲罰力度也在加大。9月26日，深圳6平方米的“蟻房”被通報涉嫌違法違規，相關部門已經責令“蟻房”所在的僑城尚寓項目整改。此外，上海銀監局要求銀行立即終止與違規房地産中介的合作。

張大偉表示，隨著部分二線城市調控加碼，未來政策開始“托底蓋帽”。相對寬松的趨勢已經出現變化，在市場分化的情況下，調控政策也有區別。在這種情況下，房價上漲較快的城市，包括部分一二線城市及輻射區出現了約束性政策。未來一些城市房價漲幅過快的話，還會出台進一步的政策。

房價上漲存“三推手”

業內人士表示，資金潮疊加資産荒，以及部分購房者在這一輪房價上漲中獲利帶來的財富示範效應，是樓市開始高燒的主要原因。

央行日前發布的8月金融統計數據報告顯示，當月人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元。分部門看，住戶部門貸款增加6755億元，其中，短期貸款增加1469億元，中長期貸款增加5286億元。分析人士指出，個人貸款的中長期貸款，多數是住房按揭貸款。8月個人貸款當中的5286億元中長期貸款，占當月人民幣總貸款的55.71%，且8月這一數字較7月的4773億元又多增了513億元。

張大偉表示，數據顯示，過去十幾年的房地産波動曆史與貨幣政策完全吻合，外部宏觀因素是主要原因。不論是經濟大環境的變化，還是各項調控政策出台，都是造成市場下行的主要原因。由于信貸刺激，本該降溫的房價再現爆發。