樓市隱形庫存需高度警惕 未來將有61億平房屋待消化

各地政策從“去庫存”到限購、樓市量價齊升到交易量“腰斬”，高價地此起彼伏帶來“解套”之憂、去庫存結構性矛盾凸顯……構成今年房地産市場全景圖。樓市“盛宴”也讓住宅金融屬性愈發凸顯。面對經濟“脫實向虛”，中央首提抑制資産泡沫，多地調控不斷升級，市場博弈進入“白熱化”。

過快上漲觸發調控“層層加碼”，一城一策告別“一刀切”

有數據記錄以來，2015年房地産開發投資降到最低點。今年伊始，全國樓市在“新政策”下逐步回暖，京滬深三大城市率先領漲，深圳成爲“領頭羊”，新房均價邁入5萬元。

面對房價過快上漲，滬深3月25日發布限購政策。其後，北京重啓9070政策。京滬深開啓年內首輪調控。滬深房地産調控新政出台“滿月”後，兩地樓市交易量現50%左右回落。

一線城市限購從嚴，環一線周邊城市房價開始“接力”。南京、廈門、合肥、蘇州等輪流引領樓市上漲，環比漲幅超過5%。

8月全國房價呈同比普漲態勢，納入國家統計局範疇的70個城市中，上漲數量超過八成。一線城市漲幅連續三個月收窄後也開始擴大，熱點二線城市取代一線城市引領房價上漲。

隨後，熱點二線城市開啓今年第二輪調控。不過，這輪調控對房價影響有限。

樓市量價齊升，有需求相對旺盛等因素，但離不開金融杠杆推波助瀾。央行數據顯示，7月新增人民幣貸款規模4636億元，居民中長期貸款新增4773億元，成新增貸款唯一主力。

對樓市“抽水機”帶來的經濟“脫實向虛”，中央首次提出要抑制資産泡沫。北京9月30日率先開啓新一輪樓市調控新政策，20余個城市跟進，並掀起對捂盤惜售、虛假宣傳的整治旋風。

與幾年前“一刀切”不同，因城施策、一城一策成爲新一輪調控顯著特征。10月，無論環比還是同比，房價上漲城市數量開始減少，成交面積和成交金額增速雙雙回落。對部分環比增幅依然領先的城市，調控一再加碼。

“高價地”從一線向二線城市蔓延，“限高”政策花樣翻新

今年3月開始，隨樓市回暖，高溢價、高總價、高單價的“三高”地塊從一線城市向二線城市蔓延，土地拍賣持續“高燒”，5月、6月、7月均超過30宗。

中原地産數據顯示，8月全國單宗土地超過10億元的地塊65宗，其中溢價率超過100%的高價地46宗，9月溢價率超過100%的地塊50宗。

財政部數據顯示，今年前10個月，國有土地使用權出讓收入2.65萬億元人民幣，同比增長15.2%，去年同期降幅超過25%。國土資源部門數據顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%。凸顯地價漲幅之快。

各熱點城市開始提高土拍門檻。合肥7月1日實施新政策明確，參與競拍房企需繳納出讓地塊底價50%保證金，出讓金總額20億元以下的，須在土地出讓合同簽訂1個月內一次付清；出讓金總額20億元以上的，繳納時間不超過6個月。

南京明確競拍達最高限價後改爲“搖號”決出最終買家。北京試點達最高限價後，改爲競拍“自持面積”。

廣州采取“限地價+競配建”出讓方式，得到不少城市認可。由于設置最高限價，開發商在土拍下半場紛紛轉入“競配建”，一宗地塊一半面積無償用于建設保障房成爲常態。如保利地産11月底在廣州南沙連續拍下兩幅土地，競配的人才公寓面積占總面積超48%。

曆經多年城市化進程，一些城市可供出讓的土地日漸減少。爲改變開發商對土地緊缺的預期，北京“9·30”政策出台後，22個熱點城市明確表態，接下來將加大土地供應，嚴防“高價地”産生。

結構性矛盾凸顯，“隱形庫存”需高度警惕

今年2月末，商品房待售面積73931萬平方米，比去年年末增加2077萬平方米，同比增長15.7%，其中住宅庫存“貢獻”超過三分之二。今年以來，中央和地方頻頻發力，放寬信貸、降低稅費、貨幣化補貼成各地去庫存發力點。截至10月末，商品房待售面積69522萬平方米，同比增長1.3%，環比連續8個月下降。其中，住宅待售面積現負增長態勢。9月住宅待售面積更創下減少1177萬平方米的紀錄。

普漲格局下，一二線城市庫存急劇下降，深圳、廣州等存銷比降至7個月以下♀存“重災區”的三四線城市因土地供應過剩、産業基礎薄弱等，去庫存壓力有增無減。

由于實體商業不景氣、地方政府超前規劃等，占總庫存近三成的辦公樓及商業營業用房不容樂觀。梳理國家統計局公布的數據發現，前10個月，商業營業用房待售面積除9月減少了45萬平方米，其余月份均有增長。辦公樓待售面積也呈“減少增多”。

此外，“隱形庫存”更令人擔憂。今年開始，房屋施工面積一直呈增長之勢。截至10月底，全國房地産市場施工面積達730981萬平方米。即使減去前10月已銷售的120338萬平方米，未來將有61億平方米房屋等待消化。