中國樓市調控頻放大招 打破房價越調越漲“怪圈”

　　2015-2016年我國一線城市和二線城市房價上漲，促使政府采取緊縮的樓市調控政策。2017年以來，樓市調控進一步升級，更爲嚴厲的調控措施陸續出台。與去年調控政策相比，不僅政策力度更大，而且不再集中于一、二線城市，限購、限貸、限賣和規範市場等各方面的政策襲卷了部分三線城市和環一線城市的四線城市。

　　圖爲2017年4月17日，大連市甘井子區一處新建住宅樓房加緊建設。當日，國家統計局發布數據顯示：今年一季度，全國房地産開發投資19292億元，同比增9.1%。其中，住宅投資12981億元，增長11.2%。(劉德斌攝/光明圖片)

　　回顧樓市調控政策

　　調控升級既不同尋常又在意料之中

　　我國樓市調控政策的出台具有如下明顯的特點：每當房價上漲過快時，政府就會出台限購、增加交易契稅、提高房貸首付比率甚至限貸等樓市緊縮政策;一旦經濟面臨較大下行壓力，政府不僅會取消樓市緊縮政策，還會轉向擴張政策。與之對應，我國樓市調控政策的效果也有如下明顯的特點：緊縮政策只是暫時地抑制樓市的交易，對房價影響不大;而緊縮政策的取消和擴張政策的實施會刺激房價開始新一輪上漲。這種調控思路導致我國房價陷入越調越漲的惡性循環。

　　以2008年以來我國樓市調控政策爲例。受次貸危機的影響，2008年政府開始實施各項擴張政策，其中包括樓市擴張政策。但是，這些政策導致我國房價大幅上漲，從而促使政府在2010年開始實施樓市緊縮政策，一直持續到2013年而且越來越嚴厲。觀察我國主要城市的住房成交均價和成交面積可以發現，2010年到2013年住房成交面積下降明顯，但是房價並未顯著下降。由于我國經濟增速不斷下滑，2014年政府重拾樓市擴張政策，以此刺激經濟增長，房價又開始新一輪的上漲。而這一輪房價暴漲促使政府于2016年實施樓市緊縮政策。

　　與以往不同

　　2017樓市調控在經濟緩中趨穩但尚未回暖下進行

　　2016年四個季度我國GDP同比增速分別爲6.7%、6.7%、6.7%和6.8%，環比增速分別爲1.3%、1.9%、1.8%和1.7%，這顯示我國經濟僅僅有企穩的迹象，尚無回暖的趨勢。如果扣除由于房價暴漲帶來的房地産業的超常拉動效應，GDP增速可能更低。在拉動我國總需求的三駕馬車中，固定資産投資最爲重要，而2016年全國固定資産投資僅增長8.1%，比2015年回落1.9個百分點。其中，國有控股固定資産投資增長18.7%，而民間投資僅增長3.2%，投資主要靠國有投資拉動。雖然自2016年9月份以來民間投資增速開始回升，階段性築底迹象明顯，但是民間投資增速的斷崖式下滑和持續低迷依舊表明私人部門對經濟前景的悲觀預期。

　　雖然2017年樓市調控升級的宏觀經濟背景不同尋常，但是筆者認爲，這也在意料之中。2015-2016年一線城市和二線城市房價暴漲進一步推高了我國的房價水平，房價泡沫明顯——不僅房價的絕對水平很高，而且衡量房價相對水平的房價收入比和租售比等指標也很高，四大一線城市的各項房價指標都已經位居世界前列。高房價隱含著極大的金融風險，居民杠杆和開發商資産負債率都在快速上升。如果任由房價繼續暴漲，一旦泡沫破滅必然引發嚴重的金融危機和經濟危機，2007年次貸危機就是前車之鑒。因此，2016年末閉幕的中央經濟工作會議明確提出將防控金融風險和資産泡沫作爲2017年宏觀經濟政策的主要目標——“要把防控金融風險放到更加重要的位置，下決心處置一批風險點，著力防控資産泡沫，提高和改進監管能力，確保不發生系統性金融風險”，並且提出了堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。這意味著中央要求加大對投資投機性購房的打擊力度。由此可見，2017年房地産市場調控升級雖然不同尋常，但也在意料之中。

　　不走尋常調控思路

　　打破“越調越漲”的怪圈

　　本次政府之所以采用不同尋常的樓市調控思路，是因爲中央已經認爲到，唯有這樣才能打破我國房價越調越漲的惡性循環。我國房價之所以越調越漲，是因爲開發商和購房者都已經形成了樓市緊縮政策不會持久的預期。房地産業在拉動我國經濟增長方面具有舉足輕重的作用，而經濟增長一向是我國宏觀經濟政策的首要目標。因此，每當經濟面臨較大下行壓力時政府不但會取消樓市緊縮政策而且會轉向擴張政策。這種調控思路導致的直接後果是，當政府出台樓市緊縮政策時，開發商和購房者都會形成這些緊縮政策不會持久的預期。由于開發商預期未來當這些緊縮政策取消時房價和需求都會上升，所以不會顯著降低住房的銷售價格，而是選擇與政府博弈。購房者預期緊縮政策的取消以及擴張政策的實施會導致房價新一輪上升，所以一旦政策轉向就入場購房，促使房價開始新一輪的上漲。

　　爲了破除我國房價越調越漲的怪圈，在目前房價依然高企、投機投資性購房現象依然嚴重的情形下，政府必須采用可信的行動展示打擊投機和穩定房價、即使拖累經濟增速也在所不惜的決心。本次政府在宏觀經濟尚無明顯回暖迹象的條件下升級樓市緊縮政策，正是這一決心的充分體現。而且，在中國樓市調控曆史上，這也是政府第一次將防止房地産泡沫作爲調控目標。政府的這種決心和行動能夠改變開發商和購房者業已形成的樓市緊縮政策不會持久、每到關鍵時刻政策總會放松的慣性思維，打破我國房價越調越漲的惡性循環，使樓市調控政策實現預期的目標。筆者的一項研究也表明，如果政府實施樓市緊縮政策而公衆預期未來政府會取消這些緊縮政策甚至轉向擴張政策，則緊縮政策的效果會大打折扣;如果政府能夠引導公衆形成與調控政策一致的預期，則樓市調控政策會立竿見影。