李宇嘉：中國樓市上下遊出現“背離” 預計還將持續

　　近日，國家統計局發布今年1~4月全國房地產投資相關數據。

　　從上遊三大指標來看，1~4月，全國土地購置同比增長8.1%，較上月擴大2.4個百分點，今年以來一改2012~2016年土地購置整體負增長的態勢。4月當月，土地購置面積為1746萬平方米，同比增速(11.4%)較上月上升6.4個百分點。1~4月，全國土地成交價款同比增長34.2%，增速提高17.5個百分點，創2011年4月以來新高。

　　開發商積極拿地的同時，新開工效率也仍處高位。1~4月份，全國房屋新開工面積同比增長11.1%，盡管增速比今年一季度微幅下滑0.5個百分點，但仍舊是2016年9月以來的高位水平。占新開工70%的住宅，1~4月份實現17.5%的新開工增長。因此，全國房地產新開工整體上仍舊處在高位景氣度上。　　

　　開發商積極拿地和開工，推動開發投資快速增長。到今年4月份，房地產開發投資同比增速已連續5個月擴大，1~4月份9.3%的開發投資增速水平，相比去年同期提高了2.1個百分點，4月當月開發投資同比增長9.6%，增速較上月擴大0.2個百分點。其中，住宅開發投資同比增速已連續9個月擴大，今年1~4月份10.6%的增速水平，相比去年同期提高了4.2個百分點。

　　上遊形勢大好，但下遊銷售端增速回落態勢則比較明顯。1~4月，商品房銷售面積和金額同比分別增長15.7%和20.1%，增速分別比一季度回落3.8個百分點、5個百分點。2016年1~4月份，商品房銷售面積增速(36.5%)和金額增速(55.9%)觸及本輪上升周期的最高點後，商品房銷售增速整體上已連續11個月回落。4月當月，全國商品房銷售面積同比增速(7.7%)較上月下降6.9個百分點，銷售額同比增速(10.0%)較上月更是大幅下降14.5個百分點。

　　按照拿地和新開工滯後銷售6個月左右、開發投資滯後銷售12個月左右的規律看，今年年初上遊拿地、新開工、開發投資等三大指標的增速就應該回落了。但是，今年以來三大指標繼續保持積極向上的態勢。

　　目前，銷售增速連續回落，而新一輪樓市調控疊加金融“去杠杆”形成的“雙緊縮”之下，樓市需求將被明顯抑制，資金面將全面緊縮，未來下遊銷售端將進一步回落。

　　筆者認為，有四大原因造成上遊與下遊“背離”。

　　首先是地價快速上漲。2016年，300個城市土地成交建築面積下滑22%，但成交金額卻大漲了34%，樓面地價大漲72%。地價快速上漲，直接推動短期內資本形成高增長，開發投資也快速增長。

　　其次是大范圍的“補庫存”需求。2012~2016年，全國土地購置面積整體負增長，年均下滑12%。2014~2015年，新開工面積分別下滑10.7%和14%。但在“去庫存”壓縮供應的情況下，需求卻經曆最火熱行情。2015和2016年，商品房銷售面積分別上漲6.5%和22.5%，2016年15.7億平方米的銷售面積創曆史紀錄。

　　當前，樓市整體正處於“補庫存”階段，這就是2016年10月以來連續兩次大范圍、力度強的調控下，上遊三大指標仍保持高景氣度的原因。去年底以來，新開工增速保持2位數，2016年12月~2017年3月增速連續擴大，盡管今年4月增幅微幅回落，但仍在2位數的高位;土地購置由去年負增長轉為正增長，增幅不斷擴大。

　　再次，三四線城市及縣城樓市持續火爆。非重點城市經曆了兩輪“去庫存”：一是2012~2014年開發商逃離三四線城市、回歸一二線城市的“去庫存”;二是2015~2016年由各級政府主導的“去庫存”。經過長達5年的“去庫存”，目前三四線在售庫存水平明顯下降，消化周期回到20個月左右。2016年以來，三四線城市整體回暖。今年1~4月份，中部、西部、東北商品房銷售面積同比分別增長18.9%、25.1%和19.6%，明顯高於東部9.3%的增速，意味著集中在內地的三四線樓市非常火爆。