2017年土地市場逆轉 房企再度集體重返三四線城市？

　　統計顯示，今年以來雖全國土地出讓金排名前列的城市依舊爲一二線熱點城市，但核心城市周邊三四線城市陸續進入賣地百億城市行列。部分三四線城市出現了土地成交溢價率偏高現象。

　　在一二線城市調控日趨嚴厲之下，土地市場正發生逆轉。

　　中原地産研究中心統計數據顯示：今年以來截至5月23日，全國土地市場溢價率出現明顯變化，一二線城市溢價率明顯同比下調，特別是一線城市，21%的經營性用地溢價率已經是最近5年最低。而三四線城市的平均土地溢價率高達46%，刷新了曆史紀錄。

　　5月22日，浙江嘉興一場土地拍賣會引起關注。這場拍賣會挂出8塊土地，包括4塊住宅用地、4塊商業用地，合計出讓面積近50萬平方米。土地大多位于嘉興市的南湖區、秀洲區、經濟開發區，卻有750家企業到場競拍。由于這場土拍采取了限價方式，很多企業預料到最終會出現抽簽環節，所以派出多個“馬甲企業”參與圍標。

　　750家企業參拍，創造了土地競拍史上新記錄。這也是近期此類城市受到房企熱捧的一個縮影。

　　據統計，截至本月23日全國土地出讓金總額度排名中，超過300億的依然集中在一二線城市，包括北京、武漢、廣州、南京、合肥、蘇州、天津、鄭州、重慶、杭州等。但與往年相比，包括佛山、溫州、無錫、甯波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等三線城市也陸續進入賣地百億城市行列。三線城市土地市場明顯升溫，嘉興等城市累計土地出讓金已經超過200億。

　　三四線走熱

　　2011年，受一線城市開啓限購等政策影響，不少房企曾制定轉戰三四線的戰略;而後，隨著三四線城市庫存高企，不少城市面臨消化困難問題，房企再度重返一二線。

　　2017年以來，一二線城市樓市調控日趨嚴厲，房企再度出現重返三四線潮流。不過這一次，其主要聚焦在京津冀、長三角及珠三角三大經濟圈周邊。

　　據中原地産監測，截至5月23日大部分城市平均土地成交溢價率相比2016年同期有所下調。在一系列約束性政策下，高價地出現數量有所減少，如武漢、北京、南京、上海、蘇州等城市。但三線城市的溢價率則有明顯上升，包括揚州、金華、漳州、常州、嘉興、鹽城等城市溢價率在熱點城市中排名前十。

　　單看4月土地市場數據，這一分化也十分明顯：一線城市明顯降溫，二線逐漸平穩，三線城市有所上升。具體而言，一線城市成交面積環比下滑31%，廣州環比下降47%;同比下降35%，上海同比降幅超4成。二線代表城市成交面積環比上升4%，同比下降28%。三線代表城市成交面積環比上升13%，同比亦上升16%。房企開始集中在圍繞一二線熱點城市的周邊三四線城市拿地。

　　易 居研究院監測顯示，4月份50個城市中，北京土地市場表現最爲活躍，成交面積108萬平方米。北京這一供地和成交態勢，釋放了積極的信號，預計後續部分去庫存周期偏小的城市也會加大供地力度。據統計，除北京外，鄭州、武漢、成都、徐州、天津、重慶、蕪湖、合肥和廣州的土地交易相對活躍。徐州和蕪湖屬于三線熱點城市，部分房企近期確實有強化三線城市地産投資的意向。

　　4月份50個城市土地成交均價爲6450元/平方米，環比增長28%，同比增長54%。當前地價創下了2010年以來的最高水平。易 居研究院認爲，近期部分房企有較爲強烈的補庫存需求，此類房企紛紛進入熱點三四線城市，這往往會推高所在城市地價。

　　該機構指出，部分三四線城市出現了溢價率過高現象。同一統計範圍內，嘉興溢價率高達199%。而嘉興房地産市場此前幾個月交易相對活躍，全面接軌上海示範區的概念也促使此類城市土地投資價值上升。另外，佛山、大連、青島、溫州、成都、鎮江等城市的溢價率都超過了75%，土地市場被劃入過熱區間。

　　房企重返?

　　如前所述，自2012年開始，部分三四線樓市出現供過于求，導致房企陸續回歸一二線。

　　2014年初，國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地産研究所和三家研究機構曾發布一份研究報告稱，2013年，中國百強房企在城市選擇、産品結構、推盤節奏等方面做出了明顯調整，以順應持續分化的房地産市場走勢。如前50強企業抓住一二線城市主流市場，聚焦符合政策導向的“首置、首改”剛需産品，重點項目來源于一二線城市的銷售額累計占比84.9%，普通及中端項目的個數占比達到84.2%。