住房限購政策擴大到三四線城市 庫存都已經去化完？

　　近期，保定出台了10年限售的政策，頗受關注。此類政策嚴厲程度甚至超過了熱點一二線城市。但與此同時，我們也注意到部分城市購房政策繼續趨于寬松。所以，一個清晰的結論是：三四線樓市政策正處于分化的狀態。如何看待此類現象，如何引導各類購房資金的流動，是當前需要解決的問題。

　　政策調控呈三步走特征

　　即便是對于過熱的三四線城市來說，政策收緊的做法也不會一次性到位，而是會采取“三步走”的模式。比如說保定樓市近期持續加碼，但其實也是遵循了循序漸進的過程。此前幾個月保定執行了限購政策，但現在在限購政策的基礎上又增加了限售版本。此類政策較好地吻合了河北省樓市調控的導向，對于保定打擊各類炒房需求、防止炒作雄安新區概念等有積極的作用。按照此類邏輯，若後續市場繼續火熱，政策再加碼的可能依然是存在的。

　　保定調控不斷加碼的做法，並非特例，其他熱點三四線城市也有類似的現象。總結起來，三步走戰略主要分爲以下路徑。第一步是取消購房優惠政策。比如今年鎮江和蕪湖等城市取消了外地人購房給予補貼的做法。第二步是落實溫柔的收緊政策，比如說商貸利率回歸基准、公積金二套貸款和二次貸款適當收緊、外地人在沒有社保條件下允許認購一套住房等。第三步則是有實質性的嚴厲的收緊政策，包括提高首付比例、外地人需要交納一年社保、認房又認貸、增加限售期等，類似政策對于買賣行爲有很明顯的調控，屬于需求端的調控方式，政策疊加效應下預計效果會比較好。而其他熱點三四線城市若後續房地産市場價格有繼續擡頭的現象，也會采取此類殺傷力相對大的政策。

　　政策分化是因爲市場也在分化

　　需要看到的是，雖然保定等城市政策非常嚴厲，但不代表三四線城市政策都在趨嚴，實際上不同的三四線城市正面臨著不同的樓市政策，部分較爲嚴厲，部分還有繼續放松的可能。此類三四線城市主要是指地級市，過去都可以理解爲高庫存的城市，但經曆了這一輪樓市調控以後，樓市基本面發生了較大的分化，樓市政策也會隨著發生分化。

　　和保定類似的城市實際上有很多，市場走勢和政策邏輯也類似。比如說京津冀的唐山，過去唐山一直是屬于高庫存的城市，去庫存周期超過了3年的水平。但最新一期國家統計局的數據卻顯示，唐山房價漲幅是70個城市最大的。這也是近期唐山出台限購政策的原因所在。類似的城市如長三角的嘉興、無錫，珠三角的佛山、清遠，南京都市圈的蕪湖、滁州等，都有類似的市場表現和政策表現。

　　但不容忽視的是，還有很多三四線城市市場依然疲軟。最典型的就是東北市場的部分三四線城市，比如錦州、丹東等城市。另外一個重要的區域市場就是山西市場，其高庫存和低購房規模都值得關注。近期，山西呂梁明確了在呂梁的農民工、大學生等購房，可以享受包括2017年4月30日至2018年9月30日每平米200元的購房補貼或補助。落實此類惠民政策的城市還有很多，比如臨汾、晉中、忻州、運城等城市。從這些案例可以看出，依然有很多城市在去庫存的道路上不斷探索新思路，其政策和保定等城市已經形成了較大的分化。

　　引導投資流向對樓市均衡發展很關鍵

　　三四線城市的市場分化和政策分化，對于後續樓市發展是有積極啓發的。後續對于各類購房資金流動的引導很關鍵，只有這樣，才能讓三四線城市的樓市繼續回歸均衡化發展的狀態中。

　　對于房價過熱的三四線城市來說，需要對城市自身重新定位。從市場基本面來說，其和二線城市沒有太多的區別。部分三四線城市的外來人口或流動人口規模較大，屬于當前樓市調控的一個重點。而對于周邊大城市的外溢需求導入也是值得關注的。對于此類三四線城市來說，包括限購政策、社保繳納、公積金異地貸款、限售政策宣傳等方面，都需要積極落實更細致的政策。這樣做，既能夠促進此類城市的市場交易活躍，也能夠防範各類資金出現快進快出的套現做法。穩定好此類城市的樓市發展，對于全國樓市的穩定也有積極的作用。