配建制度下保障房遭遇成本難題 開發商拿地心態微妙

　　本報記者 張敏 北京報道

　　位於北京市北五環附近的某大型小區內，業主小何這幾天惴惴不安。因為隔壁幾棟樓的鄰居正連日向開發商抗議，要求把中間的黑色鐵柵欄拆掉，從而能夠共享小區內的綠地和健身設施。小何擔心，自己的居住條件會受到影響。

　　小何是在2012年買的房子，交房的時間已是2015年。這個大型小區裏，既有別墅，又有普通商品房，還有保障房，這三類房屋之間都被圍欄隔開。此次參與抗議的，正是保障房的業主。

　　隔壁的小區，近期也出現了類似的抗議。

　　從2010年起，北京在土地出讓中，逐漸將保障房地塊配建到商品房地塊中，這也使得項目出現商品房業主和保障房業主混居的現象。出於項目整體利潤的考量，部分開發商將商品房部分的容積率做低，並用圍欄或圍牆隔開，使其業主享受更好的居住舒適度，並賣出更高的價格。但這也同時影響了保障房業主的居住品質。

　　今年上半年，隨著這類“混居”小區陸續進入收房階段，一些保障房業主開始維權，並通過相關渠道反映至監管部門。“涉事”的項目多為北京的熱銷樓盤，涉及眾多知名房企。

　　8月25日，北京市住建委對此表態稱，已采取嚴厲措施，要求開發企業按照規劃進行建設，未經許可不得自行設置任何形式的區域隔離。開發企業違法設置隔離障礙的，住建部門將不予批准預售許可、暫停網簽。

　　這一表態的潛在影響不容忽視。正如小何所在的小區，在一些已交付的小區裏，保障房和商品房業主之間對於拆不拆圍欄，產生很大分歧。

　　開發商同樣為難，若真的實現“配套均攤”，商品房項目便無法“獨享”某些優勢，項目的賣點也就受到影響。對於趨於豪宅化的市區項目來說，這種影響不可忽略。

　　建立在配建制度上的脆弱平衡，正隨著對圍欄的整治被打破。

　　攤平保障房成本

　　小區內建圍欄進行分割的情況早已有之。前些年，一些商品房項目的幾棟住宅樓被某些單位團購後，會用圍牆隔開，有時候會用一排樹隔開。

　　近些年來，團購現象大大減少。但從2009年開始，北京探索土地捆綁出讓制度，將保障房地塊配建到商品房地塊中，這使得項目出現商品房業主和保障房業主混居的現象。2014年以後，北京幾乎沒有純商品房地塊，部分土地因競爭激烈，甚至最終以全保障房的形態出讓。

　　小區內設置圍牆的現象主要出現在這類項目中。某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，保障房的價格相對確定，且往往低於市場平均水平，因此商品房的定價和銷售情況，是決定項目盈利的關鍵因素。在實際建設中，小區的綠地、景觀、配套等資源都會向商品房傾斜，使用圍欄隔開，也是保證商品房業主“獨享”資源的一種方式。這有助於商品房以更高的價格出售，並平攤保障房的成本。

　　事實上，在北京很多“混居”小區中，除了設置圍欄隔斷外，商品房和保障房還通常使用不同的推廣案名，後期還使用不同的物業公司管理，因此很多購房者和業主都默認為“這是兩個小區”。

　　“有些小區裏，別墅項目跟普通商品房項目之間，也會用圍欄隔開。”上述房企人士說，其邏輯是一樣的，即讓別墅賣得更貴些。

　　就此次“涉案”的項目而言，中原地產首席分析師張大偉認為，這屬於特定時期下少數項目的特殊行為。他表示，在2014年下半年到2015年，北京出讓了大量的自住房地塊。與往常相比，這部分土地在突破溢價率上限後，開發商繼續競配保障房，導致保障房在整體項目中的占比較高，而商品房占比較少，“這類土地大約有20宗左右”。

　　張大偉表示，開發商為了在有限的商品房住宅中獲得高價銷售，不均衡使用容積率，做成高低配。“簡單的來說就是小區容積率2.5，而保障房部分可能占到了2.8甚至更高。少量的商品房就降低了容積率，占了更多的建設用地和綠地，以別墅的形態銷售。”

　　但據21世紀經濟報道記者了解，使用圍欄隔斷的小區規模要超出上述范圍，很多老的“混居”項目內都設置了隔斷。