銀企攜手打造長租樣本 租賃住房資産證券化有望提速

短短一周內，中國銀行、建設銀行、中信銀行等銀行接連在住房租賃市場展開布局，銀行與房企聯手向實體企業提供穩定、高品質長租房源的大幕開啓。住建部、發改委等九部門日前聯合印發的通知明確，各地要搭建住房租賃交易平台。通知選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市，首批開展住房租賃試點。專家和券商分析人士指出，住房租賃市場或成藍海，租賃住房資産證券化等金融創新有望提速。多家銀行相關負責人則對中國證券報記者表示，銀行進入住房租賃市場尚處于“試水”階段，後續在投資孵化、持有運營、後期退出等方面仍需進一步探索。

銀行高調布局

中國證券報記者在調研中發現，從上述銀行進入住房租賃市場的模式看，主要包括銀政合作、銀企合作、銀政企合作。

以銀政合作爲例，中國銀行廈門市分行近日與廈門市國土資源與房産管理局簽署《廈門市住房租賃市場金融服務戰略合作協議》。雙方將在住房租賃市場相關的土地供應、試點租賃住房建設、租賃管理平台建設、住房租賃金融創新等領域開展合作，爲住房租賃市場各參與主體提供全鏈條的金融産品與服務，共同推進住房租賃市場建設與完善。

銀企合作則是銀行主動接洽部分房企，合作共建住房租賃項目，這對于住房租賃市場經營模式的探索有重要意義。例如，建設銀行深圳分行日前與招商、華潤、萬科、恒大、中海、碧桂園、星河等11家房地産公司以及比亞迪、方大集團、研祥智能、兆馳等11家企事業單位舉行住房租賃戰略合作簽約儀式，推出5000余套包括“CCB建融家園”在內的長租房源。截至10月底，已有70多家科技型企業向建行提出承租意向。中信銀行與碧桂園集團簽署合作協議，中信銀行未來三年將在長租住宅領域提供300億元保障性基金，滿足碧桂園在長租住宅領域金融需求。雙方將在長租住宅開發建設、投資孵化、持有運營、後期退出等全産業鏈進行整體業務合作。

中國銀行相關負責人表示，中行也將主動與萬科、龍湖、世聯等企業供應方接洽，深入了解企業需求，在中行系統及平台開發中嵌入相關功能，滿足合作夥伴需求。

建行參與投資的2家住房租賃服務公司，即由建信信托控股的建信住房服務（深圳）有限公司和建行與深圳市人才安居集團合資的安居建信租賃服務有限公司日前揭牌。

專家和業內人士表示，銀行進入住房租賃市場將從根本上解決金融如何深層次地支持住房租賃市場的問題。就房企角度而言，金融支持並不局限爲提供開發貸等融資方式。

多家銀行相關負責人表示，銀行進入住房租賃市場，首先是社會責任的體現。其次，能消化一些城市在出台限購措施後，達到銷售條件但難以銷售的存量期房。再次，能解決部分租戶由于租賃房源品質不好、不穩定而頻繁搬家的問題。對于銀行來說，這也是打造品牌的方式之一。

消除市場痛點

58同城發布的研究報告顯示，2012年到2016年，北上廣深租房需求年平均增長率持續上升。同時，受租房利好政策的引導，房源供應量年平均增長率超過30%。

“當前市場有大量租房房源，但租賃關系極不穩定，無論是出租方還是租戶都不方便，雙方各有痛點。”中國建設銀行深圳市分行副行長李忠東指出，房地産市場的問題是供給側存在問題。希望銀行的金融功能更好地發揮，利用金融手段從供給側結構性改革著手，通過市場化運營模式，聯合房地産企業共同探索解決房地産市場的突出矛盾。

深圳市房地産研究中心主任王峰表示，如果按租金和房價的關系比測算，出租房屋差不多要60年才能收回開發的成本。從這一點看，很多開發商不願意進入住房租賃市場。

星河控股品牌主管朱淳坦言，以租代售的模式導致開發商資金回籠周期長，資金壓力大，因此它們一般不願將優質房源投入租賃市場。

從建行此次與房企合作的項目來看，朱淳認爲，這是一次很好的金融創新，最重要的是把房屋的所有權和居住權分開。對房企來說，有兩方面好處：一方面，房企將25年的居住權交給建行，建行給予房企一個長期穩定的資金來源，解決了房企的資金壓力；另一方面，與建行在租賃領域的合作能使房企得到建行全方位的金融支持，獲得更多綜合服務。

這樣一來，就會有房企願意放棄短期利益而與銀行或政府合作，獲得長期收益。從個人消費者角度來看，一些人在長租方面存在缺乏經濟支持的問題。因此，金融如何對住房租賃市場的供給和需求兩方面給予支持是需要解決的問題。

以建行剛發布的個人住房租賃貸款産品“按居貸”爲例，從利率看，“按居貸”比房貸利率更低，並且可采用信用和保證的貸款方式，最高金額爲100萬元。建行相關負責人表示，該行即將推動住房租賃網點轉型，打造住房租賃金融中心。建行轄下部分分支機構將作爲租賃金融服務平台之一，爲市民提供租賃社區綜合金融服務，爲租購並舉提供綜合金融服務支持。“目前我們已創新開發20項住房租賃金融産品，能全方位滿足住房需求集群化、住房成本低廉化、租賃社區規模化等個性化社區需求。”