多個城市住宅土地溢價率下滑 房企年末銷售壓力增加

　　隨著樓市調控效果逐漸顯現，曾經一度火爆的土地市場不斷降溫。

　　從近期的土地拍賣市場看，全國土地市場的交易規模仍在，但熱度減少。溢價率下降、競價次數減少、難以突破最高限價，部分城市還出現流標、流拍現象。

　　中原地産有關數據顯示，今年以來，一線城市住宅土地成交額達3715億元，溢價率跌至18%，二線城市溢價率爲34%，住宅土地成交逐漸出現了持續降溫的趨勢，多個城市住宅土地溢價率明顯下滑。

　　“2017年宅地供應不僅增加，且普遍采用了限房價、競地價、競開發商自持面積的模式，地價基本都有最高限制。”專業告訴記者。

　　“大家拿地越來越謹慎，主要是因爲對未來預期不確定，銷售壓力悄然增加。”一位房企高管告訴記者。

　　從開發商的業績也可看出端倪。萬科2017年10月份實現銷售面積247.8萬平方米，銷售金額人民幣367.9億元，同比分別減少28.75%、24.9%。銷售均價約爲1.48萬元/平方米，而今年2月萬科的銷售均價達到了曆史的高點1.63萬元/平方米。

　　融創2017年10月銷售均價約人民幣15350元/平方米，而其前10月銷售均價約爲17270元/平方米。旭輝10月合同銷售均價約1.59萬元/平方米，其前10月銷售均價約1.75萬元/平方米。大部分開發商在10月以後銷售均價和銷量都開始下滑。

　　多位業內人士預計，明年春節開始，很多扛不住的開發商將開始被迫出掉自己的高價拿地貨值，以價換量情況將出現。

　　從國家統計局公布的數據看，前10月，70個大中城市中15個熱點城市房地産市場總體平穩。從環比看，9個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.1至0.3個百分點之間;天津和成都分別上漲0.1%和0.7%。從同比看，13個城市漲幅繼續回落，回落幅度在0.1至3.7個百分點之間。

　　同時，10月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別下降0.1%和持平。二線城市新建商品住宅價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手住宅價格環比上漲0.2%，漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手住宅價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

　　包括深圳、成都、南京、福州、杭州、合肥、鄭州、無錫、北京住宅價格出現了同比下調。

　　分析師分析認爲，這是2016年來熱點城市首次出現價格下調，主要體現了調控的影響，從核心熱點城市看，樓市高峰已經過去。

　　同時，房企此前拿到的很多高價土地目前尚未入市，進一步拖累房企現金流。總體來看，整體高價土地項目的開發速度還是較爲緩慢的。

　　研究中心分析師認爲，高價地塊一般都處于房價較高的核心一、二線城市，這些城市往往也是2017年政府“控房價”的重點區域，“面粉貴于面包”的現象屢見不鮮，在地王成交樓面價與周邊競品項目成交均價無異的背景下，高端産品入市也很難有較高的溢價空間。

　　比如，天津的萬科翡翠大道項目拿地樓面價爲22628元/平方米，目前周邊項目在售均價也僅爲22000元/平方米，至今仍處于未開工階段。

　　此外，今年房企的融資能力也開始下滑。同策咨詢監控的40家上市房企顯示，2017年10月融資額531億，環比9月減少24%。

　　資金成本提高進一步導致房企現金壓力增加。萬科公告顯示，今年前三季度，萬科經營性活動産生的現金流爲167億元，比上年同期減少61.14%。到三季度末，萬科一年內到期的債務比上年末增加37.92%。泰禾集團三季報數據顯示，經營活動産生的現金流量淨額爲27.9億元，投資活動産生的現金流量淨額爲-216億元，現金流淨額-18.7億。