萬科譚華傑：未來租賃應該是住房供應最主要的方式

　　在政策紅利下，住房租賃正走向資本和市場追逐的風口，房企、機構、銀行等紛紛大舉布局租賃市場。12月9日，萬科高級副總裁譚華傑在第四屆平安地產金融創新論壇上表示，未來租賃應該是住房供應最主要的方式。

　　多數業內人士認為，租賃住房是未來房地產發展的大趨勢，潛在的市場容量很大，尤其是大都市的租賃住房占比越來越高;但租賃市場也面臨著稅收、回報率低、土地來源等諸多需要解決的問題。

　　發展租賃市場是未來趨勢

　　十九大報告提出，“要堅持房子是用來住的不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”

　　今年以來國家頻頻出台政策發展租賃市場，加大租賃市場發展成為未來趨勢。胡躍飛認為，存量經營的價值空間正在開啟。他說，進入存量時代，經營鏈變成了“生產+銷售+運營”，對於諸多房地產企業來說，這是挑戰也是機遇。所謂挑戰，是資源布局和財務模式都會發生改變，要更加善用金融手段。所謂機遇，是因為存量經營在我國還處於初級階段，巨大的市場蛋糕將逐漸形成。比如租賃市場，隨著配套環境的成熟，現有的政策紅利將加快轉化為市場的自發力量，孕育出全新價值空間，行業格局也將由此改變。

　　而據中國房地產業協會會長劉志峰提供的數據顯示，2016年我國公寓市場規模為1.38萬億元，預計到2020年市場規模將接近2萬億元，提供中小戶型、中低價位為主的長租公寓，對緩解大城市的住房困難有著重要作用。同時，在很大程度上對城市建設、創業就業、社會穩定都有好處。

　　“房地產租賃市場未來會發展，而且體量會越來越大。”旭輝集團董事長林中在上述論壇中稱，購房需求市場和租房市場是兩個不同的市場，租房市場是多層次住房需求，是買房前的過渡，是一種消費;而買房子不是一種消費，是購買資產的行為。而且租金的承受能力不是因為房價漲了租金就漲了，而是收入提高了。未來我國大力發展住房租賃市場，短期之內來看，不會對中國的房價漲或跌有太大影響。

　　雖然租賃市場發展前景被看好，但是卻面臨很多問題，比如租金回報率低、稅收、土地來源、規范建立、房子品質等問題。萬科高級副總裁譚華傑也坦言，“做租賃市場並沒有那么容易。現在做租賃肯定比做住房開發難，要求的技術水平更高。”

　　不過紅星美凱龍家居集團董事長車建新認為，租金肯定會慢慢漲的，目前的回報率比較低，長遠來講租金會倍增，預計十年會提高將近一倍，且支付能力也是倍增的，不要用現在的租金算回報率，而是要看未來的回報率。但他也認為，解決現在人才住房不能完全靠租賃，也可以通過提高技術人才的貸款首付比例、三代還貸款等其他辦法。

　　“大佬”快速布局租賃市場

　　租賃市場已吸引銀行、互聯網等各方資本進入。據克而瑞數據顯示，在TOP30房企中，已有1/3進入了長租公寓市場。建行、中信銀行等銀行以及京東、阿裏巴巴等互聯網巨頭也快速布局租賃市場，保利地產也成功發行了首單央企租賃住房REITs。

　　“進入到存量主導的時代，對於房地產企業來講轉型也是必要的。”中泰證券首席經濟學家李迅雷如是說。

　　譚華傑透露，萬科轉型做美好生活場景師，萬科可能會成為中國第一個正式把家庭公寓列入到產品線的企業。

　　平安銀行行長胡躍飛也透露，目前平安集團正在積極開展住房租賃金融服務體系的研發和構建，後期希望聯手各大房企共同參與推動這一市場的成長。

　　林中表示，房企在租賃市場裏，大的考慮是順勢而為;二是從長遠的戰略來看，開發商一定不僅要關注增量市場，還要關注存量市場。在存量市場做長租公寓開發商是最有優勢的;三是從回報角度來看，長期一定會有盈利模式，未來租賃市場是多元化主體市場很重要的組成部分。

　　林中補充道，房企要從開發經營、開發銷售轉向經營持有的模型，中間最大的問題就是綜合融資成本，租金回報要大於綜合融資成本，商業模式才可持續。融資成本很高，租金回報很低，商業模型就不可持續。未來中國租賃市場發展會降低一些成本。

　　租賃將成住房供應主要方式

　　租賃市場發展前景良好，那是否適合全國一盤棋?是否已經迎來黃金時期?

　　某指數研究院常務副院長黃瑜坦言，租賃並不適合全國都一盤棋，還是先要把試點的城市做好，試點完了以後有了模式，有了運營主體、開發主體和金融模式，然後再去上才可能比較現實。

　　中泰證券首席經濟學家李迅雷也表示，租賃市場能不能發展起來，跟大家對於房地產、房價上漲預期有很大的相關性。部分城市租賃市場還是能發展起來的，也是基於未來人口的集聚和大城市化的過程。

　　譚華傑補充說，未來租賃應該是住房供應最主要的方式，一是符合全球房地產、不動產市場發展的規律。尤其是大都市，發展過程中租賃住房的供應越來越多，租賃占比越高，這是一個城市發展到高級系階段必然以租賃為主要的供應方式。二是符合年輕人和新時代人的生活習慣，租房子反而有很大的靈活性，大的趨勢來看，“以租為主，租購並舉”這個判斷是非常精准的。