綠地董事長張玉良：做加減法不是追求單一房地產收入

　　2月7日，綠地控股(600606，SH)發布2017年業績快報。從快報中不難發現，2017年綠地集中火力開展“地產+”，即圍繞地產新興開展了科技、康養等產業，並強化綠地房地產業務與綠地大基建、大金融、大消費等次主力產業的協同。

　　與此同時，綠地在傳統房地產板塊似乎在做“減法”，在保持住宅開發的同時，2016年大受影響的商業在2017年依然“固步不前”。

　　在圍繞地產開展的“加法”和“減法”背後，綠地控股董事長、總裁張玉良的“算盤”到底是怎么打的？在複雜的經濟環境和激烈的競爭下，2018年綠地又將迎來哪些挑戰？

　　加法：非地產業務營收占比提高

　　“創新、協同、內部改革”，這是張玉良向《每日經濟新聞》記者描述的他的2017三大關鍵詞。在張玉良看來，產業協同成為企業的重要競爭力，因為單一的地產已經沒有競爭力了，“和其他國企比，綠地的效益高，但和民營企業比，(效益)還是不夠的，因此綠地要用協同效應來增強企業效益，並與之匹配，不斷創新商業模式、科技含量、組織模型。”

　　實際上，這種認知傾向從綠地2017年的業績數據已可見一斑。在土地儲備方面，2017年綠地已主要在圍繞特色小鎮、地級市高鐵站、戰略性項目開展布局，透過“地產+”獲取的土地占比在加大。在雪野湖、丁字灣、宿州高鐵站等69個項目落地後，綠地2017年的新增土地計容建築面積約2325萬平方米，預估新增總貨值超過3000億元。

　　《每日經濟新聞》記者還注意到，在綠地做“加法”的同時，非地產業務的實際營收占比也在綠地的整體盤子中有所增長。在綠地2017年整體營業收入2901億元、利潤總額191億元的成績單背後，其中基建產業新簽項目總金額1941億元，同比增加100%。綠地的酒店旅遊產業也在2017年的經營收入中貢獻18億元，全球累計輸出管理項目30個。

　　據了解，綠地的進口商品直銷實體門店全年新開15家，41家門店分布在全國17個一二線城市；科技產業方面，通過校企合作已建立兩個“雙創中心”及虹口綠地“創客中心”；2017年綠地成立的康養產業集團已啟動並開工了6個康養酒店項目等。顯然，2017年綠地圍繞地產，做了很多“加法”。

　　張玉良並不否認這種說法，其表示，綠地魔方式的“地產+”產業協同運營模式是綠地正在運籌的一種方式。不過，為何要不斷做加法，張玉良也並不避諱其直接效益即是低價獲取更多資源，例如土地。

　　實際上，綠地去年的土地款592億元，平均樓面價約2500元/平方米，土地成本優勢有所增強。

　　綠地集團相關負責人也告訴記者，通過“地產+基建”已落地的小鎮項目，基建板塊可以獲得大量基礎設施、公建配套設施項目的建設業務。“地產+消費”之下，酒店板塊已針對綠地主力打造的文化旅遊和健康智慧等小鎮，形成了配套酒店產品及服務的標准化方案。

　　與此同時，金融板塊也在“地產+金融”之下，在原有房地產基金、地產互聯網金融產品的基礎上，籌劃設立小鎮、物流等產業基金。通過投資控股電競領軍公司，“地產+文創”尋求在新型持有型租賃項目、專業電競場館建設及運營等領域有所收獲。

　　減法：商辦困難待解

　　在傳統地產領域，記者注意到，綠地似乎一直在做減法，例如商辦物業/土地。張玉良表示，從當前綠地房地產業務的比例來看，住宅占70%，商辦占30%。

　　“上海在2017年1月全面叫停商改住，直接導致綠地在上海有400億元左右的商辦存貨無法盤活。”張玉良直言，綠地手上的這批商辦物業，如果賣不出去就在合規的前提下調結構，轉成經營物業，運營以後有了合適的收益水平，再做資產證券化。

　　不過對於目前盤活存量物業很興潮的“長租公寓”，張玉良卻略顯保守和謹慎。他表示，類住宅要轉公寓必須要在成本上具備相應條件，首先，樓板價必須要低，能做到地價5000元/平米左右是可以的，但高了就不行。

　　另外，將原來的商業改為住宅，也要涉及到戶型、使用效率等諸多問題，比如200平方米左右的辦公樓，中間分隔布置，都會涉及到成本，如果成本越高，產出又低，那就是資源的浪費。企業若想通過漲價的方式來彌補成本，就更是對社會的不負責任。

　　在成本考慮下，占綠地30%業務的商辦似乎還未找到明確的“盤活之道”。而目前的房地產競爭格局沒有給任何房企更多思考與選擇的時間。

　　根據克而瑞權威發布《2017年中國房地產企業銷售TOP200》排行榜顯示，TOP3龍頭房企均破5000億元，第四至第六名突破3000億元，房企各梯隊門檻快速提升，不快則退。加碼多產業發展、協同效應反哺房地產的方式，綠地能否抵抗當前行業第一梯隊的激烈競爭，尚有待觀察。

　　不過在更多的房地產傳統業務上，張玉良自有其道，圍繞一二線城市及其外溢部分是主要趨勢，大部分三四線城市不可持續不能盲目追求。