【掌櫃日報】東莞樓市進入存量房時代 二手房成交4.8萬套

　　二手房交易一般需要經曆下定、繳稅等一系列流程，網簽時間一般都會比實際成交時間延遲1-2個月。2017年的東莞二手房市場表現怎么樣?

　　成交

　　二手房成交量漸追平一手房

　　受限非本市戶籍市民購房的政策調控影響，不少外地購房者都將目光聚焦在二手房市場中。數據報告顯示，去年，東莞的二手住宅網簽量為48286套，同比減少22%，但是卻幾乎追平一手房成交50629套房的交易量，雙方的占比為1.05。這表明，東莞樓市基本進入存量房時代。

　　價格方面，東莞中原以其二手房門店的成交均價為參考，其成交均價達到18932元/㎡。而根據東莞市房管局的網簽均價顯示，其成交均價為6441元/㎡，同比增長15%，總體呈現逐年成交均價上漲的趨勢。對此，中原方面分析，由於東莞二手房不限購，因此可以承接部分一手房的需求。但是，在銀行利率普遍上浮至5%到20%，銀行放貸時間長以及二手房交易稅費提高等因素影響下，二手房的購房成本上升，也使得二手房交易量小幅下降。

　　另外，“一二手房價格倒掛”的現象也使得不少潛在二手房購房者回流至一手房。南都記者走訪南城西平區域發現，其景湖春曉、金域華府等發展非常成熟的小區的二手房掛牌價最高可達2.5萬元/㎡，基本與周邊的新房價格持平。中原分析，由於二手房價格無相關制約條款，導致部分二手房報價虛高，使得價格接近一手房，讓部分潛在二手房購買者“轉戰”一手市場。

　　鎮街

　　樟木頭、東城、南城包攬成交“三甲”

　　從鎮街來看，樟木頭繼續蟬聯交易量第一的“寶座”，成交量達到8483套。其次，東城的成交量達5663套，南城成交量為4748套，常平成交量為4379套，鳳崗成交量為3494套。由此可見，臨深片區和東莞城區片區的二手房交易市場最為活躍。為何樟木頭會成為東莞二手房交易量最高的鎮街呢?中原認為，樟木頭的地產開發時間早，各種生活配套較齊全，同時可選房源多、樓齡相對較高，總體二手房價格非常便宜。另外，常平、鳳崗因靠近深圳，也成為熱門置業地。反觀東城、南城，由於位於東莞市中心，商業、文化、醫療、教育等資源豐富，自然成為了自住客首選。

　　同時，報告還透露，去年二手房房價低的鎮街，成交量跌幅小;房價較高的鎮街成交量跌幅大。其中，松山湖、大嶺山、沙田、清溪、麻湧的成交量跌幅位列全市前五。中原分析，松湖片區的鎮街由於房價較高，受調控影響，成交量跌幅較大。水鄉片區由於開發較晚，二手房成交量少，基數小，故跌幅較大。

　　業內看法：成交量繼續下滑 成交價或會下降

　　東莞中原地產三級市場中心城區副總經理劉熊表示：“由於限購的政策，加上一手市場的氛圍，業主不願意放盤，不願意降價，東莞二手房市場已經陷入觀望僵局。”

　　結合信貸持續收緊的原因，劉熊預計東莞二手房成交量會繼續往下走：“2018年二手房市場預計也不會好轉，從價格上面來講，雖然二手沒有限購，但是也在限貸，部分人群購房需求受限。另一方面，一手房的供應量一直在增加，消化期越來越長，一手開發商將會出更多政策去吸引客戶，加上一二手價格倒掛，大家應該會更願意選擇新房。”

　　東莞房掌櫃二手房事業部副總經理陳德寶也持相同的見解：“東莞二手市場成交比較理性，成交量下降大，銀行貸款對二手也有一定的影響，很多銀行對商業性住宅已經停止貸款，接下來二手市場不會有太多高潮，業主報價會理性下浮。2018年二手市場預計會比今年嚴峻很多，銷量會不如今年。”

　　也有業內人士從另一個方面展開思路，認為購房者買房的時機已經到來。金信聯行相關負責人表示：“在曆經史上最嚴調控政策下，目前東莞樓市房價相對穩定，定價也較為合理，雖然供應量激增，但在經過“金九銀十”的合理消化後，預計後期樓市呈“平穩發展”態勢，東莞下半年樓市以價換量或將成為市場主流，購房者可擇機入市。”

　　(房掌櫃整理自：南方都市報、房掌櫃東莞)