房地産進入存量時代 中小型房企布局商業地産等領域

　　當房地産行業的發展似乎已經觸碰到天花板之際，每一家房企都開始爲今後的發展模式而焦慮。不僅大型房企在行動，中小型房企也紛紛布局商業地産、長租公寓和文旅地産等領域。

　　業界雖然都看到了上述領域的可持續發展性，也意識到這些領域都是容量巨大且極具潛力的市場，但困擾他們的是，這些領域中目前尚無領跑者，也暫未有一個明確的商業模式。在這種情況下，自身應該怎麽做?3月22日，在“2018年觀點年度論壇”上，不少嘉賓都提出了自己的看法。

　　金融化的考量

　　論壇上，REITs(房地産信托投資基金)被頻繁提到。對于商業地産、長租公寓領域的從業者而言，如何將能夠産生穩定現金流的資産進行證券化，是全行業都在探討的問題。

　　廣州市城發投資基金管理公司董事總經理李文峥以十余年的REITs從業經曆談了一些體會。他認爲，REITs可以理解成三個平台，即融資的平台、投資的平台和資管的平台。

　　李文峥分析指出，REITs作爲融資的平台屬性是因爲它在未來的持續經營中，還要做銀行貸款、發債等，且它的融資成本比開發商的融資成本還要低、期限還更長，因爲它的産品更穩定、風險更低。

　　作爲投資平台的屬性是由于REITs本身是一個實體，可以不斷地擴張，不僅可以從發起人處買，也可以從市場第三方買，所以它會變成一個投資平台。

　　從資管平台的角度看，REITs作爲資管體系的打造可以有一個投資回報率的邏輯，會更加關注整個IRR(內部收益率)的情況。

　　深創投不動産基金管理(深圳)有限公司總經理羅霄鳴從長租公寓的角度，探討了國外長租公寓REITs運營成功的關鍵。他認爲，因爲海外的長租公寓是一個交易型的投資，他們的成功在于能精准把握周期變化。“像最近這幾年房價高的時候，可以看到他們在賣它的資産，或者是重新規劃它的資産位置，在2009年~2011年的時候，恰恰是它大舉買入資産的時候，那時候恰恰是發生金融危機的時候”。

　　李文峥認爲，REITs這個話題已經討論10年了，今年應該是一個最好的推出窗口期。

　　學會運營資産

　　當房地産進入存量時代，如何對存量資産進行運營、改造也是一門大的課題。

　　VaShare創始人兼CEO莊海從旅遊地産角度提到，旅遊地産規模是足夠大，但是市場中的問題也很大，大家買了旅遊地産基本上沒有什麽用。“一個資産沒有使用，它最後就沒有價值”。

　　那正確的運營思路是什麽?陽光100集團總裁林少洲認爲，運營時代是內容爲王，要強調産品的特色，強調精細化的品質和優質的內容。有沒有實質的運營能力成爲下一步的核心。

　　深圳市城市更新協會創始會長、安雲集團董事長耿延良從城市更新的角度提出運營的思路。他認爲，城市更新涉及到城市的産業升級、人居環境的改善、未來經濟社會發展的系統性工程，它不是一個單一的房地産供應的問題，所以要有正確認識。他提醒，存量時代大家記住一點，城市更新才是未來的必由之路。