不要只盯著證券化 租賃金融和普惠化一個都不能少

　　租賃金融，證券化和普惠化，一個都不能少

　　目前，如果說房地產還有金融支持的話，基本上都給租賃了，商品房住房項目的融資渠道全部“關閘”了，逼得宇宙第一房企——碧桂園，不得不將近乎極限的周轉速度(摘牌到開盤5.2個月)再次壓縮。不久前的“兩會”，央行和銀監會都表示，正在抓緊制定支持住房租賃的金融方案。這不，話音剛落，樓市租購並舉的重磅金融政策發布了。4月25日，證監會、住建部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。這被認為是將撬動數萬億市值市場、開啟房地產金融新紀元。仔細看一下，證券化重點有兩個：一是大中城市和雄安新區等國家政策重點支持區域的住房租賃項目，二是利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目。

　　也就是說，證券化是支持租賃企業的，因為租金回報率太低，企業前端投入太大，企業投資租賃項目的積極性很低。如果能將重資產的租賃項目通過證券化來變現，現金流分布將更加均衡，投資可以提前收回。而且，為提高投資者購買證券(ABS、CMBS、REITs等)的積極性，企業還要做好運營，如配套服務完善、底層商業運營良好、管家服務貼心等。這樣，對租客當然是好事兒。問題是，前端企業的資金流是照顧到了，後端租客的現金流呢?如果租客支付能力不足，或不願意長租，甚至租賃企業運營的結果是租金上漲了，那么，租客怎么承擔呢？

　　對於廣大租客來講，更加現實的問題是，如何能以較低的租金租房，不要出現房租“年年漲”的亂象;如何保證租賃權益，應該配置的室內生活設施都能配置到，不被房東敲詐維修、克扣押金甚至趕走;當租金支付有困難時，如何能獲得低成本的租賃融資;如何實現租房也能安家、租房也能“紮根”城市等等。因此，租賃前端金融創新(證券化)和後端金融創新，都很重要。租賃前端，市場化導向的證券化無疑是正確的;後端，很大程度上，由於針對中低收入的租客租賃的融資是個公共產品，市場化很重要，普惠金融更重要，金融創新也應該同步推進。

　　租賃的問題：短期化和亂象叢生

　　2017年以來，黨和國家曆次會議提到住房發展時，均非常明確地表示，要加快建設“租購並舉”的住房制度。近日，《河北雄安新區規劃綱要》中，提出“打造租購並舉多元化住房保障體系”，這代表了我國未來住房制度改革的方向。對於如何改變“買房強、租房弱”的局面，讓租房和買房成為市民住房消費的平等選擇，中央首次提出發展長期租賃。確實，目前不管是房東出租房屋，或者租客找房子租，都是短期行為，租期很少超過一年。在房東的眼裏，房價不斷上漲，租期短方便漲租。再說，未來可能會賣房;在租客看來，一下子很難湊齊幾年租金(幾萬元)，萬一遇上“黑房東”就倒黴了。再說，租房是權宜之計，未來幾年可能會買房。

　　正是由於租賃行為短期化，租賃市場才亂象叢生、野蠻生長。房東在裝修房屋、配置生活設施時，力求簡單、低成本。室內設施損壞也沒關系，反正由租客買單，房東重視的是房價上漲收益，未來出售後新房東會重新裝修。甚至，為圖省事，很多房東把房子轉租給“二房東”，打隔斷、上下鋪等亂象層出不群;就租客而言，權益無保障，租賃環境太差，遠談不上體面，租房乃“得過且過”。由此，租客也就不愛惜租賃設施、環境，導致租賃市場劣幣驅逐良幣。

　　以機構化培育長租，僅僅是一方面

　　如何培育“長租理念”?國家提出，發展支持專業化、機構化住房租賃企業發展。租賃企業長期經營、“店大不欺客”，個體“散租”的亂象就少了很多。而且，作為“輕資產”服務的行業，租賃企業還要借助標准化的設施配置、良好的物業服務，提升居住體驗，以贏得增值收益。近期，筆者調研了幾家長租公寓，居住體驗確實上了幾個台階，比如管家定期提供清潔服務，付租、報修、投訴等都通過APP而流程化，同時還搭載了社交、金融、快遞等生活場景服務。

　　但無一例外，機構運營的租賃房屋，租金水平均上漲50%以上，很多翻了1-2倍。據調查，能租得起這些房屋的，多數是月收入在1-2萬元的白領。問題是，目前租賃需求的主體是廣大中低收入新市民(外來人口和新就業大學生)，構建“租購並舉”的住房新制度，也意在解決他們的住房需求。據調研，這部分人群多數在20-30歲，進入城市不久但紮根願望強烈，希望有穩定和低成本的居所，他們至少要經曆3-5年甚至更長的租房生涯，也是最有可能長租的群體。

　　筆者認為，目前機構租賃確實有助於培育“長租理念”，但也僅僅是鼓勵部分高收入群體長期租房。

　　支持廣大中低收入租客，關鍵是供給側改革

　　對廣大中低收入新市民、無房戶來說，他們本身打算長租，要夯實他們長租的理念，就要迎合他們體面、低成本的租房需求。關鍵是要在租賃供給側做結構性改革，比如集體土地入市，存量工業和商業辦公“改租賃”，租賃流程平台化等，都是從供給端降低成本的改革舉措。目前，租賃企業收購或盤活存量住房的成本很高，但集體土地、存量工業和商辦空間成本很低。