二線城市土地市場交易旺盛 132家房企存貨逾4.5萬億

　　在各地樓市調控政策不斷加碼之時，土地市場仍處於相對旺盛的狀態。

　　中原地產統計顯示，截至5月9日，今年全國50個熱點城市土地出讓金達12340.6億元，同比上漲50.3%。其中，杭州、蘇州、武漢、鄭州等熱點二線城市土地交易旺盛，成為市場的重要特征。受去年市場向好刺激，部分三線城市同樣交易旺盛，溢價率甚至超過二線城市。

　　不過受土地出讓規則調整、房企資金壓力偏大的影響，大部分熱點城市溢價率明顯收窄。

　　分析人士認為，當前房企仍處在補庫存過程中，加之部分城市推地規模較大，土地交易仍處於旺盛狀態。但隨著樓市調控政策的逐漸加碼，土地交易會進一步趨於平穩。

　　仍處補庫存進程

　　按照中原地產的統計，截至5月9日，今年杭州市出讓的土地規劃建築面積為1005萬平方米，同比增長75%。土地出讓金規模達1127億元，同比上漲了279%，是今年首個土地出讓金破千億的城市。其間杭州土地平均溢價率為38.73%，同比收窄了29個百分點。

　　同期，蘇州、北京的土地出讓金規模均為606億元，重慶達到516億元。武漢、鄭州、濟南、廣州、佛山等城市均實現400億以上的土地出讓金額。

　　同杭州類似，大部分熱點城市出讓土地的規劃建築面積同比有所上升。如濟南的增幅就達到210%，寧波則增長了145%。多數熱點城市的土地溢價率出現下降，中原地產指出，熱點城市溢價率普遍在10%左右，明顯低於2015-2017年30%左右的平均溢價率。

　　“房企仍處於補庫存的節奏中。”中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示，2014年至2016年，房企購置土地面積連續三年負增長，雖然2017年轉為正增長，但仍然難以彌補企業的庫存缺口。

　　他表示，溢價率下降，主要是由於土地出讓規則的變化，如很多城市設置了最高限價，並增加了配建規模。

　　此外，由於資金狀況趨於緊張，部分房企收緊了拿地預算。加之熱點城市頻繁出台樓市調控政策，企業的拿地心態也受到影響。這都會影響到房企在土地市場的表現。

　　多家機構統計顯示，盡管今年以來土地交易規模增加，但流標、流拍的現象同樣十分明顯，且大多集中在熱點城市。據不完全統計，在4月24日門頭溝和房山的土地分別流拍之後，今年北京流拍的土地數量達到6宗。

　　此外值得注意的是，受去年市場向好刺激，今年部分三四線城市土地交易也十分旺盛。據中原地產統計，截至5月9日，包括南通、常州、嘉興、徐州、揚州、菏澤、上饒、阜陽等在內的20個三四線城市，土地出讓金額超過了100億。

　　該機構指出，由於市場體量較小，這些城市的土地出讓金規模不及一二線城市，但增幅普遍高過後者。如上饒市土地出讓規劃建築面積達1100萬平方米，同比上升137%;土地出讓金166億元，同比增長393%。

　　房企的矛盾心態

　　土地市場往往與住宅市場表現出同樣的變化趨勢，但通常滯後於住宅市場。今年以來土地交易旺盛，也被視為住宅市場表現的一種傳導。

　　根據統計局的數據，今年第一季度，全國商品房銷售面積30088萬平方米，同比增長3.6%;商品房銷售額25597億元，增長10.4%。盡管增幅收窄，但仍然呈現出正增長。

　　但隨著樓市調控進一步深化，熱點城市住宅交易可持續性存疑，並有可能影響到土地市場。

　　“從長遠看，成都樓市有上漲空間，現在這種萬人搖號買房的情況就是證明。”成都某房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，盡管如此，企業仍然不敢貿然拿地，因為限價政策十分嚴厲，“項目在短期內根本掙不到錢”。

　　這種矛盾心態在開發商群體中普遍存在。西安某房企人士也表示，中小企業已甚少涉足土地招拍掛市場，只有資金實力雄厚、抗風險能力強的大型房企才會參與競爭。

　　近日來，住建部陸續約談12個城市政府相關負責人。這12城均為近期的熱點區域，且大部分分析人士認為，被約談後，這些城市樓市調控加碼的預期十分強烈。