房地產市場迎來新一輪購房熱潮 土地補庫存需求較大

　　遵循“因地制宜”調控大方針，房價上漲與調控加碼同在。

　　根據國家統計局公布的最新數據顯示，今年4月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市多達58個，其中漲幅超過0.5%的城市有38個。漲幅最高的城市為丹東。

　　另外，值得關注的是，近期先後被住建部約談的多個城市均在房價漲幅榜前列。被約談的12個城市分別是成都、太原、西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山。

　　住建部約談後，截止到目前，長春、哈爾濱、佛山、成都、貴陽、西安6個城市已發布調控新政，太原、海口、三亞、昆明、大連、徐州暫未出台相關調控政策。

　　21世紀經濟報道記者統計發現，截止到目前，除徐州沒有任何動靜以外，上述12城其餘城市均已發布不同程度的調控措施。其中，成都、西安、海口、三亞、長春、大連這6個城市目前已全部出台限購、限貸、限售措施;太原、哈爾濱、昆明這3個城市目前只實施了限售政策;佛山實施了限購、限貸政策，但尚未實施限售政策。

　　6城跟進調控

　　一半海水，一半火焰。

　　在房地產市場迎來新一輪購房熱潮同時，調控也在進一步升級。根據中原地產統計顯示，截止到目前，今年全國各地出台的房地產調控政策已經多達120次。近期，住建部先後約談了12個城市。約談之後，長春、哈爾濱、佛山、成都、貴陽、西安這些城市迅速跟進調控。

　　21世紀經濟報道記者注意到，在目前跟進調控的城市中，哈爾濱、貴陽首次出台了限售政策;4月24日，長春出台了限購限售措施。住建部約談之後，5月11日，長春再次要求開發商在申請預售時要申報預售價格。即，在取得預售許可證10日內，須在銷售現場醒目位置，按照申報價格一次性公開全部准售房源價格，明碼標價對外銷售。商品房實際成交價格不得高於預售申報價格，否則不予網簽;佛山則在住建部約談之後發布《關於重申房地產銷售秩序 加強銷售現場公示有關工作的通知》，進一步強調了銷售秩序等問題;西安則針對商品房規劃用途為“公寓”的產品，再次重申強調限購。

　　上述6個城市中，力度最大且最值得關注的是成都。

　　5月15日，成都出台《關於進一步完善成都市房地產市場調控政策的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》針對限購對象提出了調整，限購對象不再是個人，而是以為家庭為單位;《通知》還要求在成都全市范圍內限售，即商品房出售時須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。

　　值得注意的是，成都調控升級最為關鍵的一條是針對此前人才政策進行糾偏。《通知》規定，“戶籍遷入成都市未滿24個月的購房人，應在成都市穩定就業且連續繳納社保12個月以上，才可在成都市新購買商品住房或二手住房。”而此前，成都針對新落戶人群沒有任何繳納社保要求，這導致部分投機需求通過落戶方式達到購房目的，進一步加劇當地房地產市場供需矛盾。

　　其實，在這些被約談的城市中，不少城市4月房價上漲居前，如海口、三亞新建商品住宅環比上漲1.9%，西安環比上漲1.6%，太原環比上漲1.4%，哈爾濱、貴陽環比上漲1.3%。

　　“哪裏(市場)熱就調控哪裏，這些被約談的城市房價漲幅多數在統計局監控的70個大中城市中排名靠前。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，從此次跟進調控的城市來看，調控措施主要還是從限售、限購、限貸、限價、增加土地供應以及整治市場秩序入手。調控主線仍然主要是針對供求兩條線：一是抑制不合理購房需求，落實“房住不炒”政策;另一方面，增加供給，緩解由於供不應求造成的房價上漲。

　　調控啟示錄：分化、細化、及時

　　在複雜且多變的市場形勢之下，調控已經不僅僅局限於“因城施策”。調控整體呈現出城市更加分化、調控內容更加細化、調控效率也更加及時的特點。

　　從調控城市分布情況下，調控正從一二線城市逐漸蔓延至三四線城市。2017年調控城市主要集中在一二線城市，但2018年調控逐漸向三四線轉移;從被約談的12個城市所處的地理位置來看，主要集中在東北、中西部地區以及近期有重大政策利好的海南省;從城市等級來看，這些城市主要集中在一二線城市和熱點城市周邊的三線城市。

　　另外，值得肯定的是，樓市調控正從簡單粗暴走向更加精細化調控。新城控股副總裁歐陽捷就注意到，被約談的城市普遍出現了明顯的供求失衡，但本輪調控措施更具針對性。“比如，被約談的城市土地供應普遍呈現下降趨勢，幾乎一年比一年少，有些城市核心城區甚至無地可供。因此可以看到的是，一些城市針對性提出增加土地供應具體舉措;另外，一些城市推出人才引進計劃，但卻變相刺激了當地樓市發展，導致供求關系嚴重失衡，這就需要針對人才引進政策進行調控糾偏。”