租金上漲與租房難待化解 專家：加速住房租賃法立法

　　8月23日，鏈家旗下北京自如生活資產管理有限公司發布《自如關於堅決配合政府調查的說明》表示，北京市監管部門日前發布對租賃市場調查情況，自如作為被調查的房屋租賃企業之一，高度重視、認真配合政府部門的調查，全面接受相關查處結果，並將在此基礎上進行深度自查、堅決整改。

　　此前一天，北京住建委對包括自如在內的23家中介機構因為涉嫌存在違法違規問題予以公開曝光。

　　伴隨著監管機構的介入，北京長租市場存在的亂象有望得到進一步規范，但是如何化解租金上漲與租房難仍是擺在面前的難題。

　　建立完善數據系統，反應真實狀況

　　諸葛找房數據研究中心統計數據顯示，2018年7月，北京市平均租金為90.12元/平米/月，同比上漲25.81%，今年1月以來累計上漲15.75%。

　　從租賃房源類型上看，主要分兩種：整租與合租。目前全網在租房源中，整租房源占比26.67%，合租房源占比73.33%。合租占比超7成，合租成為主流租賃方式。

　　租金方面，報告顯示，從整租房源不同居室租金情況來看，開間及其他房源價格最低，由於開間中商辦項目占比較高，水、電等費用較高，且面積小於一居室，因此租金遠低於一居室，平均租金3893元/套/月。三居室方面，受部分高端小區的改善租賃房源價格帶動影響，三居室租金價格遠高於二居室。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，控制房租僅靠約談、承諾遠遠不夠。

　　張大偉表示，北京樓市調控力度已經領先全國，住建委約談租賃企業後，租賃企業承諾的發布體現了調控政策開始關注房租，如果房租不穩，調控的政策可能繼續重磅加碼。

　　“租賃市場缺乏一個准確的數據，不論是租賃房源數量還是租金數據，現在看，大部分都是一些參與租賃市場交易的機構發布，很難說沒有幹擾因素。”張大偉稱。

　　據中新社國是直通車報道，住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌在接受媒體采訪時指出，“此輪有關租金的爭論，有望成為促成租賃市場政策完善的契機。”在房地產調控長效機制、租售並舉住房制度的大框架下，房源信息普查、租賃信息平台建設等行業“基礎設施”正逐漸完善，從而盡快為行業提供基礎數據。

　　住房租賃法立法需加速

　　中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，化解租金上漲與租房難，一是需要住房租賃法的立法。保障租房一方的基本權益。

　　本輪上漲中，出現中介吃差價、“二房東囤房”以及房東見利肆意違反合同哄趕租客等行為。打擊壟斷炒租。不得哄抬租金搶占房源，更不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。這方面必須以法律來進行限制和規范，保障租客權益。實際上，租金上漲的管控在發達國家已有參照。

　　德國通過《民法典》《租金額度規定法》《出租權利修改法案》等立法渠道，對維護承租人合法權益進行保護，並對一定期限內的最近漲幅做出限制。美國的法律還規定，房東不能隨意漲房租，房租每年的升幅不能超過平均工資的增加幅度和通脹幅度;房東不能輕易毀約，更不能隨意趕走房客，只要房客有正當理由，比如失業，哪怕白住三個月，也不能趕走房客。房東與房客有任何矛盾，最後得上法庭打官司，由法官判決誰是誰非。房東在更換新房客之前，必須將房屋修繕一新，由房東負責日常維修服務等等。法律最大限度保障了租戶的利益，使房客享有充分的安全感，租賃市場才能有良性的發展。

　　其二是金融制度突破。放開房地產投資基金，這樣就可以解決自持項目與長租平台高成本的問題。

　　其三是完善住房制度與住房供應體系，允許企業拿地自建職工房，並給金融、稅收、財政的優惠政策。並且共有房、租賃房、公租房的必須保障立馬上市供應，規定享受對象不設置限制戶籍門檻。

　　其四是培育住房租賃市場，促進房屋租賃行業快速發展。目前，全國已有超過40座城市多次發布相關政策，細化房地產租賃市場的發展和監管，涉及租賃雙方權益、增加租賃住房供應以及發展租賃企業三個層面，涉及公共服務權益、住房公積金、稅收優惠、租賃權益保障等多個方面，但顯然，政策支持還一時難解剛需之渴，房源供給的結構性短缺仍是制約我國住房租賃市場發展的一大瓶頸。

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　　鄭宇劼，中國(深圳)綜合開發研究院智庫研究與信息部部長

　　胡彩梅，中國(深圳)綜合開發研究院金融與現代產業研究所副所長

　　完整的房地產市場一般由房屋買賣市場和房屋租賃市場兩大部分組成。在經濟高速增長、城市化進程不斷加快和住房制度改革不斷深化的背景下，中國房地產市場呈現出了快速發展的態勢，尤其是買賣市場發展異常迅猛，但除了北京、上海、廣州、深圳等特大城市外，房屋租賃市場卻相對欠活躍。