長租公寓打響規模戰 房企摸索尋方向擴張背後有隱憂

　　2017年，隨著“租購同權”“租售並舉”政策的不斷出台，住房租賃市場駛入發展“快車道”來自不同領域的主體紛紛布局長租公寓，租賃企業迎來滾雪球式發展。

　　各路資本蜂擁而至，長租公寓的“混戰”越發激烈，一些行業亂象開始滋生。為通過規模搶占市場份額，部分租賃企業通過高價爭奪房源從而助推租金上漲、開展“租金貸”業務來進行籌資擴張使得租客落入消費陷阱。

　　輿論的質疑使得長租公寓這個新興行業正面臨前所未有的打擊和挑戰。

　　行業亟須規范，監管部門也已及時出手。北京市監管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，要求其不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶占房源。

　　深圳互聯網金融協會緊隨其後發布風險提示，嚴禁從事長租公寓業務的中介服務商開展類似“租金貸”業務合作。

　　近年來，房企也紛紛殺入長租公寓領域，在監管日趨嚴厲的長租公寓市場中，能否找到新的方向?

　　長租公寓打響規模戰

　　根據鯨准數據庫收錄，截至2018年3月22日，我國共有223家長租公寓相關企業成立，長租公寓正成為資本關注的熱門賽道。

　　以規模搶占市場成為各大租賃機構的核心競爭手段。青客公寓CEO金光傑曾在接受媒體時采訪時表示，3萬–5萬間的規模，是公寓企業的生存底線，而規模化發展能夠有效降低企業的成本。

　　在今年1月16日，自如宣布完成40億人民幣A輪融資，刷新了中國長租公寓最高單次融資紀錄。在資本的助推下，2018年上半年自如管理公寓超過70萬間，今年的目標是突破100萬間。

　　今年6月，蛋殼公寓也宣布完成7000萬美元B+輪融資，2018年6月，蛋殼公寓相繼進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州8個城市，房源規模達12萬間;而在融資之後，蛋殼公寓表示將加快布局速度，2018年底目標管理30萬間公寓。

　　房地產企業也在加快前進步伐。截至今年7月末，國內房企的TOP50中，已有20家開展了長租公寓業務。其中碧桂圓表示未來三年將發展100萬套長租公寓，萬科預計到2018年拓展公寓目標45萬間，遠期規劃則計劃提供100萬套公寓，年收入達到155億元。

　　在規模競賽中，房源的爭奪至關重要。

　　8月18日，時任我愛我家副總裁胡景暉在電話會議中表示自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商以高於市場正常價格的20%–40%在爭搶房源，進而推高租金。一時間，關於長租公寓推高房租的輿論指責呼嘯而來。

　　“房源拓展數量和面積是我工作的主要考核標准，所以找房源的時候勢必會跟其他公司的工作人員競爭，在雙方爭搶過程，房源價格提升是必然的事情，但也不會高得離譜。”深圳某上市房企長租公寓運營人向記者表示。

　　事實上，租金目前正處在上升通道。根據中信證券相關報告顯示，2018年7月北上廣深為代表的一線城市房租增速處於過去五年高位。從2018年房租數據來看，北京、上海、深圳、廣州的房租增速均較高。

　　其中，北京2018年7月份房租環比上漲2.63%，同比上漲21.89%;廣州市2018年7月房租環比上漲2.92%，同比上漲21.64%，均處於過去五年間的較高水平。

　　對於長租公寓助推房租上漲的言論，萬科泊寓相關負責人予以否認，

　　“最近幾年確實有一些資本、機構介入了租賃業務，但根據我們掌握的數據顯示，目前在我國租賃市場，機構滲透率平均僅為2%，最高的城市機構滲透率為5%，所占份額都還很小。據此推斷，當前租賃機構不具備為市場定價的能力。”

　　上述負責人表示，在租金價格的制定上，泊寓的定價一直都是遵從市場的價格。泊寓整體出租率一直保持在90%以上，價格也實惠而便宜，2018年泊寓單套平均租金僅1693元。

　　貝殼研究院院長楊現領認為租金問題的本質是供求，目前房屋存量本身即存在剛性的缺口，以北京為例，全市房屋存量約750萬套，共計約1600萬間，對應於接近2200萬常住人口，缺口顯著，缺口如果未能得到妥善解決，長期來看將持續面臨租金上漲壓力。

　　顯然，租金上漲不能全歸咎於長租公寓運營商，但市場占有率的不斷上升，使得長租公寓群體無法置身事外。