歐陽捷：促銷增多投資客退潮 現房銷售已成趨勢

　　目前市場已經出現兩個跡象，是促銷增多和投資客退潮。因為限購的城市有資格的客戶在逐漸的減少，池子裏的魚在不斷地被撈掉。限價的城市和房價漲到高位的城市，這些城市房價上漲的預期不在了，已經到了高位、被限價了也漲不上去了，導致投資客退潮。剛需客無力，也被慢慢擠出了，流量減少了，改善性需求出現更多的觀望。土地流拍現象越來越多，更加加劇了預期的改變。

　　現在政府常常在周末或節前來個突然襲擊，發布樓市調控新政，害的大家連節日也歇不好，都被“高周轉”了。

　　據媒體報道，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“降低預售制帶來的高杠杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售”的建議，並將於9月25曰上報住房城鄉建設部。

　　這不是一件新鮮事。

　　深圳最早推出現房銷售，“買期房的客戶，選擇權是有的，卻沒有知情權，開發商出售‘信用期權’，購房者購買開發商的‘信用債券’，全憑信用二字”。

　　現在，信用體系江河日下，各行各業都存在著失信違約、全無廉恥之事，而且監管既少且弱。

　　相比之下，房地產行業的審批事項之多、監管鏈條之長、驗收部門之雜，幾乎沒有任何一個行業可與之相比，論亂象雖多見，未必只是預收款項、延期交貨的特殊現象，看品質之優劣，一手交錢、一手交貨也未必皆是物美價廉、有口皆碑的普遍規律。

　　現房銷售能解決房住不炒、產品質量問題嗎?

　　在這個時點提出現房銷售，是全面推廣的時機成熟了嗎?還是信用體系打造正當借力?

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　　現房銷售——大勢所趨!

　　據說這一建議是住建部要求對現有行政許可事項進行清理論證，其中就包括商品房預售許可(不過也有媒體報道住建部監管司官員否認了這一說法)。

　　如果這是真的，住建部為什么在這個時點提出對商品房預售許可制度的論證?

　　這是因為高比例預收款和按揭貸款制度，確實導致購房者承擔了較大的購房風險，引發社會擔憂。

　　而且，房企的高杠杆也帶來一定的金融風險。

　　同時，商品房預售制度下，房地產業的確也存在一些行政性措施難以根治的市場亂象。

　　借助中央期望房地產市場平穩健康發展，並加快建立房地產市場長效機制的要求東風，適時推動現房銷售，有助於減少和消除一些市場亂象，也有利於房企降杠杆、防風險。

　　當然，商品房預售制度並不必然導致工程爛尾、違法違規銷售等問題，實體商業、電商交易問題同樣存在相類似的問題，比如濫竽充數、以好充次、延遲交貨、服務推諉等。

　　是否取消預售制度就可以一勞永逸地解決這些問題?是否現房銷售就可以不再需要監管?

　　是否面積管理職能就此可以厘清?是否行政部門“鐵路警察各管一段”的行政分割現象從此不再?

　　取消預售制度能降低居民部門杠杆率嗎?

　　不能。

　　即便是現房銷售，如果我們不改變商業銀行按揭貸款制度，居民仍然需要貸款買房，只不過晚一點當“房奴”。

　　我們會放棄住房按揭貸款制度嗎?

　　當然也不能。

　　這不僅讓商業銀行無利可圖，也會讓更多人無力購房。

　　顯然，這都是不現實的，這也不是現房銷售就能解決的問題。

　　如果是現房銷售，的確可以減少購房者看到的顯性品質缺陷，降低不公平交易比例。

　　但是，現房銷售同樣也可能存在交易不公平問題，比如購房者對於混凝土標號、鋼筋直徑、綁紮工序以及隱蔽工程等，既缺乏專業知識，也缺乏監理資料，始終是處於信息不對稱的弱勢地位。

　　這些仍然離不開行政監管和依法治理。

　　政策建議希望解決的工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平問題，其實並非調控的主要矛盾，而是法制不健全、監管有漏洞、執法不得力的問題。

　　雖然，目前還不是現房銷售全面推廣的最佳時機，

　　但是，未來該政策推廣落地的可能性還是很大的。

　　因為，這並不是一項創新制度，畢竟有一些城市已經實行了住宅封頂銷售、現房銷售試點，比如上海、南京等市。

　　不過，商業用房、辦公用房、工業廠房等是否也需要現房銷售?這是“急迫而重要的”事情嗎?

　　即便只是住宅現房銷售，也還有很多難點問題影響其全面推廣。