【掌櫃日報】房地產開發投資增速回落 行業競爭回歸產品本身

　　14日，國家統計局發布的“2018年1-10月份全國房地產開發投資和銷售情況”顯示，2018年1-10月份，全國房地產開發投資增速連續3個月回落。在樓市遇冷、行業競爭暫別投資“競賽”的市場環境下，開發商更加注重提升產品品質，以求在逐漸萎縮的市場上保持份額和競爭力。

　　國家統計局數據顯示，今年前10個月，全國房地產開發投資99325億元，同比增長9.7%，增速持續回落。10月當月，該數據同比增長7.7%，為年內最低。

　　“銷售下滑、資金回款不夠，無法支撐房企進一步投資擴張。”克而瑞CEO張燕認為，全國商品住宅銷售面積在9月份和10月份均現同比下降。

　　房企前三強已基本叫停了土地“招拍掛”市場上的“囤貨”動作，轉而展開項目收並購過程;上半年拿地較為積極的多家房企也表示整體投資策略將趨於保守。

　　記者調查發現，在樓市遇冷、住宅成交負增長的趨勢下，大中型房企不約而同地加強了住宅產品研發，以在逐漸萎縮的市場上保持銷售競爭力。

　　例如，某家房企單獨設置了產品研發部，專注於前瞻性、創新性產品的研發，每年投入產品研發的資金超過千萬元。通過對人體工程、材料科學、建築物理等的深入探索，促進住宅產品不斷迭代創新。

　　融創中國行政總裁汪孟德在“融創中國2018中式產品發布會”上表示，產品是房企的根本，只有聚集精力持續去做好產品，才能保持行業競爭力。

　　中原地產市場分析師盧文曦認為，“金九銀十”是樓市傳統銷售旺季，但今年9-10月住宅銷量不漲反跌，表明在調控維持高壓的態勢之下，市場預期開始轉變，加之購房需求提前透支，開發商銷售難度將持續提升。

　　購房者情緒趨於理性，房地產市場“拿地-蓋房-銷售”、快速回籠資金再投資的高周轉模式已難以為繼。在樓市步入買方市場之際，房地產開發企業越來越重視購房者的真實需求。例如，隨著部分大城市老齡化速度加快，不少房企開始順應居家養老的市場需求，設計推出“三代同堂”的適老居所。

　　“從嬰幼到耄耋，通過考量各個年齡層的不同生活需求，實現全齡關懷社區。”旭輝集團董事長林中表示，產品力的提升讓企業嘗到了甜頭，前10個月銷售金額同比增速超過50%。

　　仲量聯行上海項目銷售部總監周靜表示，“各住宅項目的銷售速度將繼續分化，銷售表現將取決於產品本身品質。”

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　　11月14日，國家統計局公布了2018年1-10月全國房地產開發投資和銷售情況。

　　數據顯示：

　　1-10月，中國房地產開發投資同比增長9.7%，增速比1-9月回落0.2個百分點。

　　同期，商品房銷售面積同比增長2.2%，增速比1-8月回落0.7個百分點;

　　商品房銷售額增長12.5%，增速回落0.8個百分點。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬表示，從主要指標上看，商品房銷售面積、房屋新開工面積、房屋竣工面積、資金來源等都較前值有不同程度回落，調控政策從嚴導致國內貸款、個人按揭貸款等資金來源受到約束，仍是影響房地產投資的較大因素。

　　主要指標增速回落

　　盡管新開工面積、土地購置面積等依舊維持高位，但幾乎所有的主要指標，均出現了增速下滑或降幅擴大的現象，樓市下行態勢明顯。

　　國家統計局數據顯示，2018年1-10月，全國房地產開發投資99325億元，同比增長9.7%，增速持續緩慢回落。而從10月當月數據來看，全國房地產開發投資額達到10660億元，同比增長7.7%。同比增速已連續三個月下降，相比7月高位時的13.2%下滑將近一半。

　　從開工面積來看，新開工面積雖然依舊亮眼，但增速同樣下滑。前10月累計房屋新開工面積168754萬平方米，增長16.3%。10月當月的新開工面積的同比增速為14.7%，是4個月來首次低於20%。

　　竣工面積則持續低迷。前10月全國房屋竣工面積57392萬平方米，下降12.5%，降幅擴大1.1個百分點。值得注意的是，這已是連續11個月房屋竣工面積同比下跌。

　　另外，土地購置面積與金額增速同樣雙雙放緩。1-10月，房地產開發企業土地購置面積21963萬平方米，同比增長15.3%，增速比1-9月回落0.4個百分點;土地成交價款11695億元，增長20.6%，增速回落2.1個百分點。

　　“受益於拿地和新開工等數據，開發投資數據總體上表現相對活躍。但持續動力不足，預計後續此類曲線會繼續下行，年底總體上維持在5%左右的水平。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。