房企上演高管離職潮 國內房地產行業或“凜冬將至”

　　“面對這種狀況，我已經做了很多准備，包括考了很多證書，一旦公司有什么變化，要做好隨時辭職的准備。”一位房企中層在談到今年下半年以來的房企高管離職潮時對中國證券報記者這樣表示。而剛剛過去的一周，便有融信中國、正榮地產、旭輝集團、俊發集團在內的四家房企發生高管離職。

　　業內人士指出，房企高管離職潮背後，折射的是國內房地產市場拐點已至，房企在銷售壓力之下走馬換將的一種無奈。近年來，雖然各大房企紛紛加大轉型力度，努力提升非房地產業務的收入占比。但是，面臨突如而至的行業下行，在“遠水解不了近渴”的情況下，戰略收縮、開源節流成為很多房企的當務之急。

　　上演高管離職潮

　　最近一周，各大房企上演高管離職潮：11月12日，融信中國執行總裁吳劍確認離職;11月13日，正榮地產財務總監、聯席公司秘書談銘恒辭任;11月14日，旭輝集團宣布集團副總裁兼北京區域事業部總裁孔鵬離職;11月15日，俊發集團發布人事公告，稱因長期在異地工作，不能兼顧家庭，張海民申請辭去總裁職務……

　　房企高管離職本屬正常，特別是在前幾年行業上行時期，各大房企通過高薪挖角以求快速擴張從而造成的高管跳槽非常常見。不過，在眼下國內房地產行業“凜冬將至”，又到年關保增長的關鍵階段，房企高管集中出走折射出的卻是行業下行背景下增長乏力，房企被迫走馬換將的一種無奈。

　　“過去幾年房企銷售連創新高，很多房企動輒創出50%的高增長，一些房企甚至翻倍增長。但現在看來，2018年的銷售額，包括2019年的銷售預期，會較前幾年有一個非常大的變化。在這種背景下，一旦銷售進度離全年的銷售目標有非常大的差距，職業經理人的變動也會非常大。”中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示。

　　比如，孔鵬離職的背後，是旭輝北京區域銷售額據稱目前已完成70億元，但離全年300億元的目標相去甚遠;而今年8月行政總裁曹舟南離職的綠城中國，前10月總合同銷售金額約1154億元，達標率僅為64.1%;今年銷售目標為2000億元，而上半年銷售額完成率不足一半的泰禾集團在下半年同樣經曆了人事動蕩。

　　“銷售額是最直觀的一個指標，除此之外房企內部還有各種各樣的指標，比如土地儲備如何，一級開發如何，二級開發如何，融資做得怎么樣……這些都是考核職業經理人的具體指標，而行業下行的影響是綜合的，有可能銷售額達標了，但是融資指標沒有完成，同樣會造成高管的被迫離職。”某中小房企高管對中國證券報記者表示。

　　對此，某房地產研究院總監嚴躍進告訴中國證券報記者，“國內房地產行業的降溫未來一段時間預計不會結束，房企高管的動蕩預計也會持續下去。”

　　房地產拐點已至

　　2012年，當萬科表示房地產進入“白銀時代”的時候，大多數人還認為這是杞人憂天。而當今年9月萬科董事局主席鬱亮表示房地產“轉折實實在在到來了”，並打出“活下去”的口號時，沒有人再認為這是危言聳聽。

　　“國內房地產市場拐點已至，這已經成為全行業共識了，只是大家沒有想到拐點會來得這么快。比如我們公司，前幾年的時候擴張非常迅猛，在招拍掛市場上依靠杠杆資金無差別拿地，地塊性質、所處位置可以說是一概不管。但今年行業突然下行，壓力馬上就來了。”上述中小房企高管告訴中國證券報記者。

　　拐點的到來，在近日國家統計局發布的1-10月全國房地產開發投資和銷售數據中已經顯露端倪。其中，10月銷售面積在低基數下依然同比下跌3.1%，延續了9月同比下跌3.6%的負增長態勢，“金九銀十”徹底失色。同時，投資和新開工增速也顯著回落，10月房地產開發投資額同比增速較9月下降1.2百分點至7.7%。

　　“拐點”二字，也意味著國內房地產市場的下行，並不是短期波動，而很可能成為長期趨勢。日前，各大券商在預測2019年樓市的時候，悲觀的論調充斥在字裏行間。

　　其中，華泰證券認為，居民加杠杆後繼乏力，預計2019年商品房銷售面積同比減少5.4%。受銷售下行影響，房企資金鏈將進一步緊張，拿地力度將逐漸衰減，疊加提前繳清土地款造成的2018年高基數，預計土地購置費將下滑10%。新開工增速呈現前高後低的局面，預計全年增長4.9%。總體來看，預計2019年開發投資增速為0.9%。

　　中金公司的預測則更為悲觀。其認為，目前房地產市場不論從大周期還是小周期而言均剛剛跨過頂部，進入下行階段。2019年全國商品房銷售大概率將出現五年來首次同比下跌，面積和金額跌幅預計均在10%左右。基本面加速下滑將導致明年房地產開發投資和新開工面積同比增速顯著轉負，跌幅預計分別達到5%和10%。

　　轉型“遠水難解近渴”

　　對於國內房地產市場拐點的到來，各大房企早有准備。

　　今年以來，各大房企掀起了更名潮：1月，朗詩地產更名為“朗詩集團”;3月，時代地產更名為“時代中國”;5月，中航地產更名為“中航善達”;7月，龍湖地產更名為“龍湖集團”;8月，萬達商業地產更名為“萬達商業管理集團”;合景泰富地產更名為“合景泰富集團”;9月，萬科旗下的深圳萬科房地產更名為“深圳萬科發展”……