董希淼：長租公寓運營亂象亟須整治 市場風險在集聚

　　長租公寓運營商的出現，在一定程度上促進了我國住房租賃市場發展，有助於更好地滿足人民群眾居住需求。但其中也存在不少問題，市場風險正在集聚。有關方面應高度重視其中的問題，盡快出台相關辦法，集中整治和規范管理

　　截至目前，包括杭州鼎家、上海寓見等在內，已有超過10家長租公寓運營商先後出現經營問題。

　　長租公寓本是一個舶來品。近年來，隨著我國城鎮化進程加快和市場需求增加，長租公寓市場發展迅速，房地產開發商、酒店管理集團、房地產中介和一些創業公司在長租公寓領域開疆拓土，經營著數十萬間長租公寓。最近幾年，隨著社會資本不斷湧入，房產中介公司和互聯網平台加快布局，長租公寓市場呈現爆發性增長態勢。

　　這些長租公寓運營商的出現，在一定程度上促進了我國住房租賃市場發展，有助於更好地滿足人民群眾居住需求。但其中也存在不少問題，市場風險正在集聚。一是存在野蠻擴張現象。比如，某長租公寓公司注冊於2014年1月份，2016年6月份正式運營。從2016年至今的兩年間，該公司並購了至少52家中小中介公司，管理的房屋數量急劇增加。二是經營管理較為混亂。為快速提升市場份額，部分運營商往往以高於市場價20%的價格搶占房源，然後再高價出租，一定程度上推高了房租。此外，為縮減成本，長租公寓裝修問題較多。三是侵害租客合法權益。為加快資金回籠，占有租金並騰挪使用，長租公寓運營商往往與某些借貸平台合謀，利誘甚至欺騙租客使用“租房貸”等租房分期信貸產品。運營商從借貸平台一次性收到一年租金，但按季劃給房東。“爆雷”之後，房東收不到房租，則驅趕租客，但租客與平台的借貸關系卻未能解除。

　　與地產系和酒店系不同，中介系和創業系長租公寓運營商往往資產較輕，不直接持有房屋，主要通過騰挪資本維持運營，合規經營意識和抗風險能力較差。而且，其業務涉及租客、房東和社會資本、借貸平台、金融機構，涉及面大，涉眾性強，如果不及時采取措施，很可能影響金融穩定和社會穩定。

　　黨的十九大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。長租公寓對租購並舉的住房制度建設有重要意義。有關方面應高度重視其中的問題，盡快出台相關辦法，集中整治和規范管理。

　　首先，健全住房租賃市場監管制度。一是明確相關部門職責分工，住房建設、金融監管、司法部門以及地方政府要各司其職，加強協同，形成監管合力。二是加強統一管理，明確長租公寓運營商管理要求，引導其回歸中介本位，抑制過快擴張。三是細化制度安排，進一步明確租賃關系、借貸關系、投訴渠道、懲罰機制等要求。對存在嚴重違法違紀行為的機構，應加大懲戒力度，引導有序退出市場，淨化市場環境，保護好租客權益。

　　其次，加強住房租賃信貸審慎經營。要以深入開展互聯網金融風險專項整治工作為契機，加快取締無資質的借貸平台，杜絕野蠻“租金貸”。消費金融公司、商業銀行等金融機構要加強對相關業務的排查和規范，不向野蠻生長的長租公寓運營商提供資金支持；謹慎選擇合作對象，不與無資質的借貸平台合作，更不得將審核、風控等工作外包。同時，加快住房租賃信貸產品的良性創新，開發直接面向租客、流程和價格較優的信貸產品，更好滿足市場需求。

　　此外，租客自身應提高風險防范意識和能力。在租房時擦亮眼睛，盡量選擇經營規范、實力較強的中介機構；簽訂合同時，要仔細查看各類協議文本，謹慎簽字並妥善保護個人信息，謹防掉入披著“貸款”“分期”外衣的“租金貸”陷阱；如有信貸需求，應通過正規金融機構申請。

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近段時間，部分城市房租上漲較快，這背後既有住房租賃市場供給不平衡的影響，也存在資本大規模進入競相抬高租金等問題。住房租賃市場的健康發展離不開金融的支持，但其中形形色色的“租金貸”等住房租賃信貸產品蘊藏著較大的風險，需引起關注。

當前，在個人住房租賃市場主要有三類信貸產品：

第一，商業銀行提供的住房租賃貸款。如中國建設銀行推出的全國第一款個人住房租賃貸款產品“按居貸”，該產品主要基於借款人資信狀況，采用“信用+保證”的形式，根據借款人的工作年限、收入、征信等情況，給予期限最長10年、額度最高100萬元的貸款，利率基本上為基准利率。該模式下，房東一次性收取租金，租客按約定向銀行還款付息。

第二，長租公寓托管機構聯合第三方機構推出的住房租賃信貸產品。如“自如”聯合信托公司、京東金融推出的房租“分期貸”。以選擇“京東白條”支付方式為例，租客需同時簽訂兩份合同，即租房合同和貸款合同。該模式下，貸款機構發放的貸款一次性付給“自如”，租客按月向貸款機構還款，房東基本上按月收租。由此，長租公寓托管機構占用房東一部分租金，形成資金池。

第三，中小房產中介機構的“租金貸”。如一些中小房產中介機構夥同網貸平台，在未經租客同意情況下，誘騙租客簽訂借貸協議。租客也需簽訂租房合同和借款合同，但一般情況下租客並未意識到借款合同的存在。該模式下，表面上租客按月付租金，實際上是每月向網貸平台還貸。同時，還存在中介機構非法侵占他人財物等隱患。若中介機構將資金挪作他用，風險進一步加大。