從多地調研和考察情況看,大多數城市的房價從今年第三季度以來已經轉跌,市場預期已經發生了逆轉。
試圖通過以下三種途徑來更准確反映當前的房地產市場運行趨勢:一是以二手房中介機構的成交數據來反映房地產市場的真實狀態;二是以土地市場的數據來反映房地產市場運行狀態,土地市場反映的是開發商對市場的預期,能准確反映市場的狀態;三是用上市公司公布的數據來補充印證。
一是二手房成交數據從6月份開始放緩。
根據鏈家地產旗下的貝殼研究院監測的數據,重點關注的13個城市成交量從6月份開始下行趨勢,7月重點城市二手房成交量在6月基礎上繼續回落,8月份13城中僅成都成交環比小幅增加(成都成交的回升是在5月中旬調控導致的成交大幅下滑基礎上的小幅修複),其餘12個城市的成交量均不同程度回落,其中有7個城市的成交降幅環比擴大。
在8月份成交量環比下降的城市中,深圳的降幅最大。從價格來看,重點城市的二手房均價以下跌為主。大連、杭州、西安、長沙等一季度熱度略高的城市均由漲轉跌,這也是重點城市市場全面下跌的標志之一。
中介機構的一線工作人員對市場的動態感知往往比較敏銳。貝殼研究院在第二季度末和三季度末進行了全國職業經紀人預期調研。從問卷調查結果看,三季度全國經紀人市場預期指數均值為-23.9,四季度進一步下降為-35.8。(預期指數值介於-100到100之間,預期值越為正則預期升溫,反之則預期降溫,越高說明升溫預期越強,反之則越弱)。可見,第四季度的市場預期進一步下滑。
二是土地成交數據在第三季度開始下滑。
從市場傳導的邏輯看,房地產市場的銷售狀況決定了土地市場的成交狀況,因此,可以從土地市場的情況來准確反映房地產銷售市場狀況。將9月份的土地數據與8月份進行比較可以明顯看出市場預期的較大變化。
土地供應量方面,8月百城土地單月供應建築面積13,068.2萬平方米,同比上升2.8%;土地成交量方面,8月百城土地單月成交建築面積7,887.8萬平方米,同比下降13%,土地成交總價方面,8月百城土地單月成交總價2404.9億元,同比下降15.2%。
9月份百城土地單月供應建築面積10,402.6萬平方米,同比下降34.9%,環比8月份下降了20.4%;土地成交量方面,9月百城土地單月成交建築面積7,488.1萬平方米,同比下降30.7%,環比8月份下降5.1%;土地成交總價,9月份百城土地單月成交總價1,766.3億元,同比下降50.8%,環比8月份下降26.5%。
三是房地產開發類上市公司的10月份銷售數據下滑幅度較大。
房地產開發類企業,尤其是大型房企的樓盤分布很廣,對市場的變化十分敏感。進入今年第三季度以後,恒大、碧桂園、萬科先後實施降價促銷行動,說明市場的運行狀況已經發生了較大變化。從數據看,在筆者統計的13個上市公司中,有8家公司的10月份銷售量比9月份出現下降,只有5家公司的銷售環比是上漲的。在銷售環比的公司中,典型代表是碧桂園和萬科,均是采取降價促銷手段實現的。
上述三種不同來源的數據互相印證,可以清楚看出第三季度的房地產市場運行狀況與今年上半年相比已經出現了明顯變化。
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一線城市住宅成交量仍在下挫,而下滑更厲害的是三、四線城市。
11月20日,據易居房地產研究院發布的《11月成交預報》顯示,2018年11月上半月,40城住宅成交環比增長11%,同比增長9%。11月上半月,一線城市住宅成交環比下降3%;二線城市環比增長27%;三、四線城市環比下降20%。
從全年至今的情況來看, 40城新建商品住宅成交面積同比增長8%,其中一線城市同比下降9%,二線城市同比增長4%,三、四線城市同比增長24%。
易居研究院研究員沈昕表示,後續從需求側來看,近期調控力度不會放松,市場將受此影響出現降溫;從供給側來看,考慮到年底開發商在資金壓力下,推盤節奏或有加快。
11月上半月,一線城市成交面積環比10月上半月小幅下降,東部地區的二線城市成交面積環比大幅增長,中部地區的二線城市成交面積環比下降,其他地區的二線城市的成交量小幅增長。而調控較嚴的三、四線城市成交面積環比下降,未調控或弱調控三、四線城市成交面積環比下降,降幅較大。
從二線城市表現來看,東部地區的二線城市成交面積在11月上半月出現大幅增長,主要是青島、合肥和南京成交面積出現了大幅增長,可能有以下兩點原因:一是這三個城市的開發商推盤節奏加快,二是由於去年預售證和網簽控制較為嚴厲,今年控制有所放松,可能導致集中網簽,所表現出來的網簽數據有滯後現象。此外,中部地區的二線城市成交面積出現了較大幅度的下降,主要是長沙的成交面積環比出現較大下滑。而其他地區的二線城市成交面積環比10月上半月小幅增長,主要是成都和南寧的成交面積環比增幅較大。
值得關注的是,調控較嚴的三、四線城市成交面積下降,主要是無錫的成交面積環比大幅下降。此前持續火熱的未調控或弱調控的三、四線城市成交面積環比出現較大幅度的下降,主要是徐州等前期成交火熱的城市出現了較大幅度的下滑。整體來看,三、四線城市整體成交降溫明顯,市場後續購買力待考。
(房掌櫃整理自中國證券報、證券日報)
2022-02-11 09:35
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