國內樓市調控達405次 房地產調控最嚴時刻或已過去

        “2018年的中國樓市，春暖夏熱、秋涼冬冷。”12月11日，在《中國住房發展報告(2018~2019)》發布會上，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，“總體上，自2016年9月以來，我們經曆了一個完整的降升降周期。” 2018年8月之前，房地產逐步升溫，上行壓力日益加大，但是到9月房地產形勢發生逆轉開始降溫。

      全國房價增幅經曆了先升後降再升再降的過程：同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%，後又下降至2018年3月的2.93%，又增長到2018年9月的10.7%。

      商品房供求經曆一個先降後升再降的過程：2018年10月，全國商品房銷售面積同比下降3.1%，而2018年9月施工面積、新開工面積同比增速均維持20%左右。

      房地產投資經曆一個由高轉低再轉高再轉低的波動：全國房地產開發投資額同比增長從2017年9月的9.2%，下降到2017年12月2.38%，然後上升到2018年7月的13.16%，再下降到10月7.7%。增速最近三個月連續下降，相比7月高位時的13.2%下滑將近一半。

      房地產租賃市場經曆先降後升的過程：2018年前5個月租金水平呈小幅下跌趨勢，其中1月較2017年年底租金水平環比下降0.21%，年後開始反彈，其中5月份環比漲幅較大，但仍未及2017年底水平。

      “空間上的差距縮小。熱點地區變涼，冷點地區升溫。全國城市之間的房價差異緩慢縮小。東部城市房價增速顯著降溫，中西部城市房價增速上升明顯。”倪鵬飛說。

      從2017年11月到2018年10月，房價增速降幅超過25%的32個城市中，有29個來自東部；從2017年11月到2018年10月，房價增速增幅超過10%的50個城市中，有43個來自中西部。

      一線城市、二線城市房價同比增速顯著下滑，一線城市房價同比增長率自從2018年3月下降到-1.12%後，基本全部保持負的同比增長率，二線城市同比增速也由2017年11月22%逐漸降低到2018年7月的-3%。

      報告指出，2018年以來，全國房地產調控次數已經高達405次，比2017年同期上漲接近80%。一方面從嚴調控逐步打破了市場依據過去經驗形成的預期，另一方面，宏觀環境變化增加悲觀情緒並進一步傳染給房地產市場。

      社科院預測，2019年樓市最可能平穩調整和再度分化。總體上，小幅調整是大概率事件。在沒有重大政策轉向和意外事件沖擊的情況下，總體市場轉向降溫通道，不會出現劇烈的波動。未來一年，一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，趨勢是增長主導。三四線城市市場向下的壓力再增加，庫存也可能再增加。

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      中信建投證券研究發展部聯席負責人、宏觀固收首席分析師黃文濤在昨日中信建投證券2019年資本市場年會中表示：“站在當前的時間點，沒有必要對於經濟過度的悲觀。”

      黃文濤表示，現在中國經濟面臨很大的下行壓力的主要原因並不是金融去杠杆過度，而是信用緊縮，是信用風險定價體系缺失的表現。只有建立一種新的信用融資體系之後，才能使得這種困境得到徹底的解決，這個本質是融資體系的變革。老動能趨弱，新動能培育和成長需要時間，動能轉換需要耐心。

      經濟結構的調整需要相對漫長的過程，但是站在當前的時間點上，黃文濤認為，沒有必要對於經濟過度的悲觀。經過了一年時間的消化，隱性債務處置對於經濟短期沖擊最大的時刻可能已經過去，在長效機制不斷推進下房地產調控最嚴的時刻可能已經過去。房地產與出口下行的風險逐步釋放，減稅政策逐步落地，中國經濟正在卸下過去的包袱，輕裝前行。

      此外，他預計明年GDP實際增速6.3%左右，名義GDP增速8.5%左右。

      對於2019年宏觀經濟關鍵詞，黃文濤認為是“有支撐的下行”，他的核心邏輯是貿易摩擦影響的不確定性與政策托底。

      2018年，全球經濟以及國內制造業投資、房地產投資大概率下行，再加上貿易摩擦的潛在不確定性，經濟下行壓力尚未完全釋放。在穩就業與2020年全面建成小康社會經濟目標的約束下，經濟增長需要底線思維，這意味著積極的財政政策需要發揮更重要作用，基建投資將是主要抓手。

      黃文濤預計，明年三季度經濟或短期企穩，一方面是由於專項債發行規模增加可能會在二季度支撐社融增速短期企穩，另一方面是貿易摩擦的不利沖擊可能在二季度體現較明顯，相應可能會帶來之後的政策調整。通脹並非明年市場與政策的風險因素，預計CPI增速大致與今年持平，PPI增速回落較明顯。二季度之前仍然是享受無風險收益率下行的時間窗口，利率債和高評級信用債收益率仍有下行空間。股票市場具有中長期配置價值。從行業的配置順序來看，首推成長，然後是消費、金融、地產、周期。

      （來源：每日經濟新聞、證券日報）