7月房企集中進入“休戰”模式 銷售額環比增速下降

　　在經曆了6月份的高速沖刺後，7月份房企集中進入“休戰”模式，銷售額環比增速進入下降通道，但同比增速仍保持高位。在調控越來越緊、融資渠道越來越窄的情況下，房企的資金鏈越來越吃緊，大房企如何保持穩定?中型房企如何避免風險爆發?小型房企如何在困境中贏得一線生機?

　　第二梯隊銷售降40%-50%

　　據記者統計，截至8月8日，有超過30家上市房企披露了7月份銷售簡報，超過90%的房企銷售金額呈現回落趨勢，基本“全覆蓋”，平均環比降幅為30%，碧桂園、萬科、融創等幾大龍頭房企降幅在平均值上下，世茂、綠城、金茂第二梯隊房企降幅在40%-50%，更高者諸如遠洋地產，環比降幅為61%，越秀地產為76%、建業地產為81%、首創置業為92%。

　　而這一數據在去年更為明顯，據克爾瑞統計數據顯示，2017年7月份，TOP100房企整體的銷售規模環比下降39.1%，今年這一數據是31.5%。

　　在新城控股副總裁歐陽捷看來，環比下降屬正常情況，一般房企在上半年會沖業績，爭取漂亮的半年報成績。從曆史情況看，一般全年業績高點，通常反映在6、9、10、12月份。

　　6月份的硝煙依稀可見，各大房企為了上交一份好看的半年成績單，奮力拼殺。根據克爾瑞統計數據，6月單月，TOP100房企銷售環比增長34.7%，增速較5月提升17%。單月業績規模達到了11094億元，為今年上半年最高的月份。

　　融資總額同比環比均下降

　　銷售業績環比出現下降的同時，房企在融資層面的處境也充分顯現出來。根據克而瑞統計的85家典型房企的融資情況，7月這些房企的融資總額為750億元，同比和環比均下降了26%，且與去年的平均水平相比下降了33%。

　　從融資結構來看，境內債權融資仍然占據較大比重，達58%，但比6月減少了4個百分點，而境外債權融資占比39%，較6月增加14個百分點，資產證券化融資占比較上個月減少5個百分點，為3%。

　　7月份融資總量最高的是綠城中國。據了解，綠城在7月3日和7月9日，分別獲得8億美元和6億美元的境外銀團貸款，利率相對較低，這兩筆貸款主要用於企業境外債務償還以及融資，正因如此，綠城中國7月融資總量為95億元人民幣。除綠城外，萬科和遠洋也通過發行境外優先票據以及中期票據等方式獲得了約70億元人民幣的資金。

　　從融資成本層面來看，今年前7月新增債券類融資成本為5.91%，與去年全年相比下降0.3個百分點。不過克而瑞分析指出，這主要是由於恒大去年發行多筆高利率“老換新”境外優先票據拔高2017年的成本，如果剔除恒大的影響，今年前7月境外債權融資成本與去年相比是持平的。從單個企業來看，融資成本最低的企業是建發，其在7月24日發行的一筆10億元超短融債權，利率僅為3.0%。

　　大中小房企加速分化

　　近年來，房地產市場馬太效應凸顯，房企的強弱之勢十分明顯，大房企強者恒強，尤其是頭部企業，戰略、拿地、融資、成本控制優勢愈發明顯，高周轉速度更快，而位於百強內的三線房企以及百強之外的中小房企生存空間正在縮小。特別是在政策持續嚴控下，分化正在加速。

　　縱觀房企前7月表現，三甲房企“碧萬恒”仍遙遙領先，雖然碧桂園僅披露權益合同銷售額，但據機構測算，仍以4615億元排名第一，而萬科與恒大的銷售額分別為3498.0億元、3448.4億元，三家房企以11561萬億元的總銷售額再次刷新曆史紀錄，並占據前十強房企過半市場份額。

　　再看第二梯隊第三梯隊的房企，在規模之戰中，一些房企奮力廝殺，增速明顯，諸如去年首次邁入千億陣營的黑馬房企新城控股和逆襲者世茂房地產，前7月銷售同比增速也高達106.05%、65%，而今年賽程過半，也有異軍突起者，諸如中國金茂，前7月銷售788.92億元，同比增幅187.6%，龍光地產銷售438.1億元，同比增幅91.9%。

　　隨著房企業績增幅分化明顯，利潤水平分化也將趨於擴大。來自同花順的統計數據顯示，按照證監會行業分類，滬深兩市共計56家上市房企披露了2018年中期業績預告，其中超過30家房企淨利潤變動幅度超過100%。

　　由於預售制度，今年的利潤主要是來自一年半甚至兩年之前的銷售結轉，彼時市場處於爆發階段，而今年實際的利潤情況要到明後年才能呈現。業內人士分析，在一二線城市，房企利潤被壓縮是必然。在此輪增長中，三四線城市貢獻不少，對於全國性布局的房企或者是受益於三四線樓市的房企來說，其利潤增長將不會差。

　　“隨著大房企逐漸下沉三四線城市，中小房企幾乎只剩下了三條路：‘小而美’，有自己核心競爭力的中小房企還可以繼續生存;‘求包養’，有土地資源的中小房企可以與大企業合作;轉投資，徹底退出房地產開發，參與基金投資。”歐陽捷如是說。