全國地價漲幅連續下跌數月 預計房價漲幅也趨於收窄

今年第三季度，房地產市場尤其是住宅市場出現了降溫，市場有入冬跡象。近日，易居房地產研究院發布的《2018年前三季度全國房地產市場報告》。報告指出，從土地市場看，成交量同比上漲，土地購置均價增幅連續6個月回落；從商品房市場看，銷售面積同比增幅較1-8月回落，成交均價同比增幅較1-8月微幅上行，住宅庫存去化明顯。

　　易居研究院研究員沈昕表示，2018年前三季度，房地產行業多項指標雖然出現小幅波動，但整體表現好於預期。進入2018年四季度，隨著開發商資金面不斷趨緊，全國房地產開發投資兩位數的高增長恐難以持續，預計後續同比將出現回落。

　　前三季度，全國商品房成交均價8728元/平方米，同比增長10.2%，增幅比去年同期上升6.3個百分點。其中住宅成交均價8539元/平方米，同比增長11.9%；商業營業用房成交均價上漲4.1%；辦公樓成交均價上漲4.7%。

　　前三季度，商品房銷售面積119313萬平方米，同比增長2.9%，增速比1-8月份回落1.1個百分點。值得注意的是，7月份，房價同比漲幅已大於地價同比漲幅。除去年初異動的月份來看，這是2016年5月份以來首次房價漲幅大於地價漲幅。下半年以來多個熱點城市出現土地流拍、底價成交等現象，土地市場降溫明顯。

　　沈昕認為，本輪房地產短周期上行期，地價帶動房價上漲的效應非常顯著。7月地價漲幅首次低於房價漲幅，8月份延續這一趨勢，9月份兩者差額已擴大至4.1個百分點。隨著地價漲幅的持續收窄，預計未來一年全國商品房銷售均價漲幅亦將趨於收窄。

關於房價高的原因大家已經總結的差不多了，在各種原因中地價成本高被認為是房價高的一個重要原因，畢竟不管在什么時候成本都會對最終的價格造成重大的影響，市場上普遍認為如果土地價格出現下跌那么房價也會慢慢的跌下來，而現在市場上的土地價格終於出現了下跌。根據國家統計局公布的數據顯示，截至2019年9月全國土地價格漲幅已經連續6個月出現下跌，土地成交溢價率也在不斷下降，這都說明現在的土地市場降溫現象十分明顯，而隨著土地價格的下跌未來市場上的房價很有可能會從現在的高位滑落，樓市也會朝著一個越來越穩定的方向發展。

土地市場之所以降溫最大的原因就是因為各方對樓市的預期都不樂觀，特別是開發商在面臨巨大資金壓力的時候拿地會更加的理性，一旦土地價格超出了開發商的心理預期那么開發商就會放棄拿地，因為開發商也怕因為限價的原因拿到的高價地最後難以賣出合適的價格只能虧本。就是因為開發商有這樣的顧慮所以今年的土地市場上出現了大量的流拍土地，至於那些成功交易的土地雖然成功的賣出去了，但最終成交價格的溢價率其實是非常低的，甚至於在9月份的時候全國的土地成交溢價率還創造了近40個月來的最低水平。這一切都說明一個問題那就是土地市場真的出現了降溫，土地價格也在慢慢的下降，在這樣的情況下未來的房價真的有可能會出現下跌，畢竟現在市場上的房價的確超出了居民承受能力一大截了。

不過也有人擔心未來市場上的房價會因為土地市場降溫樓市供應量下跌而出現上漲，不過筆者要說的是雖然土地市場降溫了但市場上的土地成交量卻沒有減少，反而還出現了上漲。數據顯示，2018年前三季度全國40個典型城市的累計土地成交建築面積為36117.4萬平方米，環比增長15.4%，也就是說雖然土地市場降溫了、土地價格下跌了，但實際上土地市場的供應量並沒有受到影響。未來市場上能夠用來蓋房子的土地供應量還是十分充足的，在這樣的情況下大家擔心的那種房價會因為土地供應量減少而上漲的事情是絕對不可能發生的。總的來說土地市場降溫並沒有減少供應也不會影響房價，而土地價格下跌則會減少開發商的建築成本，房價很有可能會因此下跌。

不過大家也都知道地價雖然會對房價產生一定的影響，但房價走勢還會受到其他很多因素的影響，最基本的一點就是如果開發商心夠黑的話那么就算建築成本因為土地價格而出現了下跌但他們還是不會降價的，只不過在現在的市場大環境下開發商著急回收現金應對資金壓力大部分開發商都會降價。也許大家把房價下跌的希望放在開發商的良心上面是一種幼稚的表現，但如果不是土地價格下跌大家連這種幼稚的可能性都不存在，所以土地價格的下跌至少給了大家一個看到房價下跌希望。

（房掌櫃整理自長江商報、樓盤網）