房企融資年末掀起小高峰 中小房企融資環境仍然嚴峻

　　導讀：房企今年面臨的融資環境仍然嚴峻，尤其是中小型房企，即便大型房企融資成本也在提升。

　　臨近2018年尾聲，房企融資出現一波高潮。

　　2018年11月，同策研究院監測數據顯示，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計505.92億元，環比10月的392.65億元上漲28.85%。12月以來，房企融資繼續井噴。據不完全統計，12月雖然尚未結束，但典型房企融資已經超過30多筆，合計融資高達1100億左右，其中僅12月中旬公布的融資額就已經多達800億。

　　12月12日，發改委一則《關於支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》再度掀起融資市場波瀾。有猜測認為，房企融資環境就此松綁。但21世紀經濟報道記者調研多位融資經理發現，房企今年面臨的融資環境仍然嚴峻，尤其是中小型房企，即便大型房企融資成本也在提升。

　　業內人士普遍認為，鑒於穩定調控需要，房企融資環境不會大幅松綁。

　　年末房企密集融資

　　同策研究院《40家典型上市房企融資報告》顯示，2018年11月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計505.92億元，環比上漲28.85%。11月40家監測房企融資總額有所回暖，漲幅明顯。

　　此外，各類型債權融資方式額度均有上浮，房企積極采用多樣性債權融資趨勢較為明顯。具體而言，11月債權融資額為505.33億元，占房企融資總量的99.88%，環比上漲29.09%（10月債權融資總額391.46億元）；11月股權融資金額為0.59億元，占總融資金額的0.12%，融資金額均來自港股上市公司執行股票期權計劃。

　　12月以來，房企融資繼續井噴，密集融資超1000億，市場資金面有所緩解。中原地產研究中心統計數據顯示，12月以來，房企融資數據繼續大規模擴張。據不完全統計，房企融資已經超過30多筆，合計融資額度高達1100億左右。其中僅中旬公布融資金額就已經多達800億，多家企業公布了永續中期票據及企業債等大額融資。

　　融資金額回暖，同時境外融資規模遠超境內。同策研究院報告顯示，11月，監測房企發行公司債融資總額210.28億元，其中，境內發行78.5億元，境外發行131.778億元人民幣（19億美元）。境內發行公司債規模明顯少於境外，這意味著，在境內融資渠道緊縮的環境下，拓寬境外融資渠道依然是房企勢在必行的舉措。

　　融資形勢仍嚴峻

　　房企融資形勢仍然十分嚴峻。21世紀經濟報道記者調研的多位融資經理表示，房企今年面臨的融資環境仍比較緊張，尤其是中小型房企。即便大型房企融資成本也在提升。

　　12月13日，據一位負責地產融資的信托經理介紹，“以前我們的融資對象中，中小型開發商較多。但自今年下半年開始，我們都要求前50強，這已是行業普遍現象。”

　　另外該經理介紹，相比年初，房企融資成本也在提升，“大型企業會低一些，但也低不了多少。”

　　另一位從事房企融資的業內人士也表示，房企融資情況並不樂觀。21世紀經濟報道記者向其咨詢為何年末房企密集融資？他認為，“最近批的一些（融資）業務，其實已經受理很長時間。另外，房企資金確實比較緊張。因此，房企會想方設法通過各種渠道解決融資難。但我認為，房地產市場不會出現大規模的放松調控，否則房價很可能反彈造成調控前功盡棄，決策層不會允許這種情況出現。”

　　新政為融資帶來生機？

　　12月12日，國家發改委發布的《國家發展改革委關於支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》（下稱“雙十二新政”）中，房地產被列為支持對象。有觀點認為，這會改善房企融資環境。

　　長江證券研究所梳理後發現，這次新政相較以前的企業債券發行政策做出了以下調整：第一，第一次以具體行業、具體財務指標的形式框定了重點支持的企業；第二，企業債券募集資金用於補充流動資金的比例由40%提升至50%；第三，優質企業發行債券實行“即報即審”，審核效率將進一步提升。

　　長江證券報告進一步指出，優質房企獲支持發行企業債券直接融資，一方面融資端緊張局面有所緩解；另一方面，直接融資的成本優勢也對房企融資成本形成利好，此外，用於補充流動資金的比例提升，也可提高房企資金使用靈活度。

　　不過，發改委“雙十二新政”新政對房企融資環境利好有限。據長江證券統計，符合新政標准的房企即受益房企僅有約20家，並以國企為主，這些房企負債率較低，這些頭部企業本身融資渠道就更好。再加上此次新政實行資金使用“負面清單”，禁止“將募集資金借予他人，用於房地產投資和過剩產能投資”。這都為融資環境改善程度打了很大折扣。