馬光遠：2019年下行繼續 四五線頻拿地開發商危險

12月6日，由和訊網主辦、以“資本賦能高質增長”為主題的第十六屆財經風雲榜第九屆地產金融創新峰會在北京舉辦。會上，著名經濟學家馬光遠發表了《大周期下的中國經濟與房地產走勢》的主題演講，指出全球正處在政經周期的大變革時代，中國經濟正在進入新的“發展三峽”。另外，從人口角度看，地產已經處於高位，總體人口減少，依舊利好一二線城市，利空三四線城市。

　　 談到中國經濟形勢，馬光遠認為“形勢”兩個字是兩個概念，一個是“形”，一個是“勢”，“形”指的是當下、現在，“勢”指的是趨勢。現在很多人把“形”和“勢”混為一談，“形”不好不代表“勢”不好。這是最基本的，我為什么講黑夜裏邊尋找光明？就是有很多人被眼前的“形”嚇壞了，看不到未來的“勢”。

　　“我們要看到“勢”，“勢”是什么？是改革開放40年來中國經濟經曆的四次危機，第一個危機俄羅斯金融危機（90年代初），讓中國人知道有危機這回事，第二個危機亞洲金融危機。讓中國感受到危機就在身邊。第三個危機2008年全球金融危機，讓中國人知道自己處在危機裏邊。第四個危機就是這次中美貿易摩擦，讓中國人知道自己在危機的中心。這四波危機完後中國經濟的經濟表現是什么？每一波危機沒有把中國經濟打趴下，而是每一波危機之後中國經濟都實現了很大的反彈，而且是真正的V型反彈，這次會怎么樣？千萬不要簡單得出結論，千萬不要簡單講這次危機之後中國經濟會怎么掉下去，看曆史，每一次危機之後中國經濟都實現了很大的反彈。”

　　馬光遠認為，兩次中央政治局會議對形勢判斷不同，7月份說內部環境發生了變化，10月份講中國經濟當前的形勢是長期和短期、內部和外部因素共同作用的結果。“10月31號的時候拿出四大舉措，都是針對當下的問題，我認為這些舉措本身都是實事求是的，比如說這些民營企業的問題、比如說基建投資的問題等等，全是針對當下中國經濟自身的問題來的。所以10月31號政治局講到要切實辦好自己的事，我覺得這很好，不要把責任推給別人。一邊跟別人打，一邊把自己的事辦好沒問題。我認為中國經濟不像很多專家講得那么糟糕。”

　　馬光遠認為，2019年下行的趨勢可能會繼續，明年經濟可能要到6，但是不要擔心，基建還可以搞，貨幣還可以松，財政赤字可以過，房地產可以穩，把這些穩住沒問題。“所以我對明年政策建議就五個字：金木水火土，沒有別的。我認為把這五個字搞好中國經濟明年不會有大問題。“金”是減稅。“木”是基建。“水”是放水。“火”是中美貿易摩擦之後。“土”是穩定房地產市場，這五個穩住，大環境就穩住了，就不會出問題。如果有人告訴你明年有多困難，你們不要害怕，我們的政策的逆周期作用大家要相信，中國現在在宏觀政策方面的優勢在哪裏？我們如果想幹逆周期政策能夠起作用，所以明年不會太難。”

　　回到房地產，馬光遠認為，明年總體市場比較困難，房地產政策會適時調整，房地產可能主動或者被動地進入到下一個周期。下一個周期會做什么其實我們不知道，但是可以肯定地講有一些開發商很危險，特別是跑到四、五線去開拓市場的拿到大量土地儲備的一些特大型的開發商不排除有倒閉的可能。2020年以後整個市場會變化，下一個周期應該在2035年左右，2035年到2038年左右大家又會看到中國房地產在下一個周期的新的高點。“所以我盡管對2018年、2019年的房地產市場保持悲觀，但是大家記住，長期我仍然看好，長期沒問題。中國房地產市場的調整這一波的上漲超過以前差不多三年，下跌我認為也基本需要三年左右的調整，來消化這個市場，這個市場需要一個極大的專辦，所以下一波房地產周期是全新的周期，這是我的基本判斷。”

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　　對於明年及未來的房價如何走，一直是所有人最關心的話題，也是最近幾個月地產專家和經濟學者討論最廣泛的問題。獨立經濟學家馬光遠表示，房地產行業長期沒問題，2018、2019年將是本輪房地產最困難的兩年，理由是經曆前兩年的需求釋放之後，市場供求平衡，上漲動力衰竭。這將使整個市場經曆極大考驗，房地產投資回落到3%左右的概率很大。

　　對於明年房價的具體走勢，他更直言不諱給出明確答案——從現在到明年4月份，房價下跌趨勢明確，房價將下跌2-3成，跌回2年前水平基本大局已定。

　　除此之外，馬光遠更一針見血地指出，由於過去20年房價的快速上漲，房地產行業被妖魔化到無以複加的地步。但實事求是而言，從1998年房地產市場化以來，中國用了差不多20年的時間，實現了住房從短缺到供需平衡的曆史性巨變，人均居住面積超過了40平，這是一個非常了不起的成就。但隨之而來的是地產行業的過度發展造成的社會矛盾不斷激化，教育資源匱乏，學位房被炒到天價;交通地鐵發達地段，價格更是水漲船高，尤其是居住和投資的比例開始傾斜，房地產經曆了極度繁榮之後，當下及未來幾年，房價很難再複制此前的瘋狂景象，最根本原因是需求已經枯竭殆盡。

　　馬光遠是獨立經濟學家，畢業於中國社會科學院研究生院 ，經濟學博士、產業經濟學博士後。現任民建中央經濟委員會副主任，中央電視台財經頻道評論員。多職位加身下，早就奠定了其行業地位，所以他的一些公開看法大多時候會在輿論發酵，繼而影響到很多人的投資置業。