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土地市場降溫明顯 房企對未來市場預期表現較為悲觀

澳门房地产网-房掌柜 2018-12-29 04:34:32来源:房掌櫃 整理
[摘要]今年以來,房地產市場降溫態勢也在土地市場引發連鎖反應

  今年以來,房地產市場降溫態勢也在土地市場引發連鎖反應。雖然供應的持續增加帶動了市場整體成交量以及成交價格的上漲,但土地市場溢價率的降低以及土地流拍數量的增多,無不顯示出土地市場涼意十足。

  中原地產研究中心的統計數據顯示,截至2018年12月26日,全國50個大城市合計賣地金額為3.616萬億元,其中,熱點城市賣地金額漲幅明顯放緩;從土地溢價情況來看,熱點城市溢價率基本在10%左右,明顯低於2015年至2017年平均30%的溢價率。除此之外,土地流拍數量再創新高。僅以一線、二線城市為例,截至目前,一線、二線城市住宅土地年內流標369宗,是近6年來最高水平,同比上漲156%。

  “土地市場溢價率走低疊加流拍數量增多,是市場降溫的直接體現。”昨日,58安居客房產研究院首席分析師張波在接受采訪時表示,究其原因,這主要是受三大因素共同作用。

  具體來看,一是基於對未來房價預期的判斷。今年8月份,住建部提出“穩房價、穩地價、穩預期”的要求,並且此前還明確提出要“堅決遏制房價上漲”,受此影響,房企對未來市場預期表現得較為悲觀,在此情緒主導之下,土地市場趨冷屬於預料之中。二是受限價政策影響,導致部分城市出現新房、二手房價格倒掛現象,這在一定程度上直接影響到土地溢價率,甚至導致土地流拍現象不斷發生。三是開發商資金成本壓力大。2019年房企面臨的最大壓力依然是融資難問題,雖然年內央行多次宣布定向降准,但由於監管層對於進入樓市的資金進行嚴格監管,因此,在拿地方面就會顯得捉襟見肘。

  中國銀行國際金融研究所研究員李赫認為,造成土地溢價率走低的原因,除了受限價政策影響外,各地配建的保障性住房、競拍自持面積等限制性政策,也是造成市場迅速降溫的原因。從土地市場流拍數量來看,除了政策、預期、資金鏈等方面影響外,現階段拍賣地塊附帶條件過多、優質地塊較為稀缺,也是造成流拍數量增長的因素之一。

  僅以12月24日北京底價成交的一宗懷柔地塊為例。據悉,該地塊為懷柔區廟城HR00-0014-6019等地塊R2二類居住用地、B1商業用地、S4社會停車場用地、A33基礎教育用地、U22環衛設施用地。從上述介紹中不難看出,該地塊不僅屬性相對複雜,包括大量的商業用地,從地理位置來看,更是處於北京的遠郊區,因此,房企競拍積極性較低。

  雖然土地流拍數量明顯增多,但從供應角度來看,數量也同步上升。

  中原地產研究中心的數據顯示,今年以來,各城市土地供應數量明顯增多,尤以一線城市最為亮眼。具體來看,11月份四個一線城市土地供應數量為87宗,而12月份以來截至27日,四個一線城市土地供應累計達到59宗。從全年情況來看,一線城市土地供應數量累計達到677宗。

  合碩機構首席分析師郭毅在接受《證券日報》記者采訪時表示,從目前情況來看,一線、二線城市及部分經濟較為發達的三線城市基本面相對保持穩健,無論是從土地出讓數量還是房價,有望在企穩之後於明年出現小幅上漲,預計明年三線、四線城市的房地產市場增量需求將有所減少,房價難以維持此前的增速,土地出讓規模也將相應收縮。

  “總的來看,明年土地市場將繼續呈現分化局面。”郭毅分析稱,一些調控政策有所放松、同時經濟層面有相應的產業支撐、能夠對外來人口形成吸聚效應或積極采取人口引進措施的城市,將會成為未來房企重點布局的城市;而產業薄弱,樓市庫存高企、去化緩慢,地方政府也未能拿出有力手段提振樓市的城市,土地市場將延續冷清局面。

  李赫表示,從2017年的“地王”頻現、到2018年的底價流拍,可以看出土地市場經曆了一波從高峰到低穀的周期,預計在房地產市場“三穩”的背景下,2019年土地市場將進一步回歸理性。

  張波對記者表示,由於目前“去庫存”接近尾聲,預計2019年房企在三線、四線城市拿地會變得更為謹慎且理性,同時,房企在拿地策略上或更重視城市群的進入戰略。

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時值年末,土地市場持續升溫。數據顯示,11月一二線城市合計供應土地已近1500宗。在這背後:部分資金充裕的房企正積極拿地備貨。而資金鏈緊繃的房企則收縮戰線、出售資產,轉型求生存。房企間的實力分化也越來越明顯,“50強”已成為房企融資過程中的關鍵門檻。另外,房地產融資渠道正持續收緊,開發貸、發債、股權融資及海外融資受限,由此信托融資也變得愈發重要。(包芳鳴)

從整體看,房企拿地意願比2018年上半年明顯退燒。因房企資金壓力逐漸出現,對非優質地塊的積極性降低,對總價較高的地塊相對謹慎。

臨近年底,土地市場迎來久違的成交高峰。

11月26日,北京出讓的13宗地塊中成交12宗,成交總金額高達316.46億元,單日成交數量與金額均為史上最高;當天,北京、上海、杭州等多個城市,合計成交土地金額達428.2億元。

一二線城市土地市場似乎正在回暖。據統計,整個11月,一二線城市合計供應土地已近1500宗,往日供應稀缺的深圳加入推地大軍;12月,熱點城市廈門、南京也都將迎來年底的出讓熱潮,合計入市地塊達30宗、起拍總價255.8億元。

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责任编辑:简艳霖

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