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土地市場降溫明顯 房企對未來市場預期表現較為悲觀

来源:房掌櫃  整理 澳门房掌柜  2018-12-29 04:34:32
[摘要]今年以來,房地產市場降溫態勢也在土地市場引發連鎖反應

多位業內人士表示,雖然一二線城市調控政策嚴格,但對於部分資金充裕的房企來說,依然會集中拿地。而土地供應大幅增加,意味著在未來將上市大量的房源。

這使得供需結構緩解,未來房價有望保持平穩。“土地供應的大幅增加,會在一兩年後形成供應量,市場整體來說將保持穩定。”住建部住房政策專家委員會主任顧雲昌表示。

值得關注的是,在部分城市,供應的大幅增加給開發商帶來了去化和競爭壓力,比如北京的限競房在短期內供應大增,在很大程度上平抑了整體房價。

年底搶地潮

中國房地產在2018年進入下行周期,土地市場亦是如此。

過去的10個月,土地流拍現象在多地上演。據廣發證券統計,前三季度土地流拍數量已達到888宗,10月百城土地溢價率下降至12年以來新低。

年內,大部分城市賣地金額漲幅放緩,截至11月26日,全國賣地最多的50大城市合計賣地3.21萬億,同比上漲7.3%,是多年來的最低漲幅。

到了年底,地方開始坐不住了。大部分賣地持平或者減少的城市,開始明顯增加土地供應;部分城市修改土地出讓規則,包括減少保證金、共用保證金等,減低土地成交門檻,導致年末土地成交高峰出現。

例如,11月7日,廣州集中掛牌了18宗地塊,總起拍價約316.8億元,刷新了今年起拍總價紀錄;同日,濟南一口氣推出12宗土地,總面積約為45萬平方米,總起始價約為46.49億元。

土地稀缺的深圳,也開始加推地塊。據深圳土地交易中心官網顯示,截至目前,11月共計有11宗地塊出讓,其中包括居住用地4宗,商業辦公地5宗,物流用地和工業用地各1宗。

據統計,一線城市11月供應土地合計高達90宗,刷新了最近幾年紀錄,而二線城市供應量也有所上漲,11月供應了土地合計1400宗,創年內新高。

這一趨勢在12月還將延續。因交地原因未趕上11月出讓熱潮的廈門,隨著中止地塊的恢複出讓及新增供應,12月將有8宗地塊陸續入市交易,新增供應77.86萬平方米,總起拍價達137億元;南京(不含溧水、高淳)也將在11月29日至12月18日出讓22宗地塊,起拍總價118.8億元。

供應的提升帶動著開發商的拿地熱情。

據東方證券監測,11月19日至11月23日一周內,26大城市在土地出讓金上升的情況下,成交土地數依然達到26塊。

熱情從成交價也得以體現,中原地產數據顯示,11月一線城市樓面均價為10221.62元/平方米,環比上漲33.33%。

成交的溢價率則出現分化。以北京11月26日成交地塊為例,除了采育0128地塊競爭到溢價率49.3%外,大部分依然處於平穩中,基本溢價率集中在20%左右,與2018年平均土地溢價率12.8%相比稍有上行,少數土地溢價率為1.56%,甚至0.5%。

中原地產首席分析師張大偉認為,從近期土地市場報價與最後競價情況看,土地市場最大的特點是並沒有想象中那么冷,房企依然積極拿地,特別是優質地塊,爭搶依然激烈。

但從整體看,房企拿地意願比上半年明顯退燒。因房企資金壓力逐漸出現,對非優質地塊的積極性降低,對地塊總價較高的地塊相對謹慎。

張大偉指出,資金成本的優勢將是房企在土地市場最大的優勢,未來一二線城市地價超過30億的地塊,民企將很難參與或者單獨競爭。

應影響房價

大量的土地供應,在未來將轉化成房源入市,“2019年市場供應量將明顯上漲”,張大偉表示。

以北京為例,據中原統計,北京累計供應的限競房土地合計已經多達80塊,限競房住宅規劃建築面積高達774萬平米。按照70-90平米為主測算,將形成超過7萬套限競房。

前期的土地已轉化為房源。數據顯示,11月北京供應住宅23期合計住宅套數多達6218套,10月、9月分別供應25期8918套、31期7570套。

然而,市場的反應卻不盡如人意。年內累計入市限競房項目合計31個項目39期,供應限競房套數為18580套,面積為216.5萬平米。而網簽銷售的套數僅3391套,簽約比例僅18.3%。

據此測算,入市項目的平均去化只有3成多。

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责任编辑:简艳霖

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