樓市景氣度延續跌勢 房貸利率全面下調的可能性不大

　　根據國家統計局16日公布的70個大中城市房價數據，樓市景氣度延續跌勢。再加上房貸利率漲幅收窄，市場預期房貸利率短期或大幅走低。此間觀察家認為，基於今年銀行信貸投向、負債成本、房地產調控等因素，房貸利率難現全面大幅下降。

　　首先，從房貸利率松動原因看，2018年以來央行實施了五次降准，目前市場流動性呈現合理充裕狀態，由此銀行可調動的資金量級上升，有利於信貸規模擴大。但當前信用風險不容忽視，優質資產相對稀缺。個人住房貸款是相對安全的資產，銀行有動力加大配置力度。需要指出的是，當前定向調控方向不會改變，央行給市場釋放流動性的目的是為了加大對民營企業和小微企業的支持力度。隨著紓困民企的政策不斷出台，商業銀行信貸投放的重點仍將放在實體經濟和薄弱領域，而非房地產領域。

　　其次，從負債端看，在流動性合理充裕的背景下，銀行負債端壓力將有所緩解。但要看到，在利率市場化、銀行“存款搬家”的大趨勢下，銀行吸收存款的壓力將長期存在。2018年以來，結構性存款作為銀行攬儲的主要工具之一，規模增長較大。考慮到一部分“便宜”的負債替換成結構性存款，銀行負債端成本有所上升，這就要求資金端收益維持高位。個人按揭貸款因有抵押而相對有保障，但收益相對不高，銀行在按揭貸款上的議價能力較強。

　　再次，房地產市場嚴調控的態勢不變，不支持房貸利率全面大幅下降。國家統計局16日公布的數據顯示，一線城市新建商品住宅年底成交有所增加，價格有所上漲，二三線城市則繼續保持穩定。事實上，房價的穩定意味著前期調控效果不斷顯現。房地產市場調控如果不穩定，會在一定程度上危害房地產市場的健康穩定發展。在“房住不炒”的政策基調下，調控將持續發力，防止房地產價格大起大落並促使其回歸理性。

　　此外，全面降息在短時間內可能性不大。央行表示，當前貨幣政策在實體經濟中的作用正在逐步發揮，同時對原來的政策也在做動態評估，在此基礎上再做進一步研究。因此，全面降息或在近期內不會發生。另外，從人民幣彙率、房地產市場調控的角度看，也不宜降息，房貸利率全面下調的可能性不大。

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　　時隔23個月,房貸利率首次出現下降。融360最新發布的監測數據顯示,2018年12月全國首套房貸款平均利率為5.68%,相當於基准利率1.159倍,環比11月下降0.03個百分點;同比2017年12月首套房貸款平均利率5.38%,上升0.3個百分點。

　　市場人士認為,近期銀行房貸利率有松動趨勢,降准之後,銀行可貸資金增多,2019年房貸利率有望迎來下調,預計未來整體利率將穩中有降。

　　時隔23個月房貸利率首度下行

　　房貸利率下行近期備受關注。在融360監測的全國35個城市533家銀行中,2018年12月全國有8家銀行分(支)行首套房貸款利率上升,占比1.50%,較上月減少15家銀行分(支)行;有54家銀行分(支)行回調利率,占比10.13%,較上月增加39家;有470家銀行分(支)行首套房貸款利率較上月持平,占比88.18%。

　　據記者了解,上海多家銀行近期確實下調了首套房貸利率。融360數據也顯示,目前上海地區最低執行95折利率優惠的銀行從5家增至10家。除工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、郵儲銀行之前就執行首套95折利率外,江蘇銀行、中信銀行、招商銀行、交通銀行、上海農商等5家銀行目前也執行95折利率。

　　不過,在具體申請時,95折優惠利率需要參考申請人征信、貸款額度等情況,最終能否獲得95折優惠還要視申請人自身的情況而定。

　　各地的房地產市場情況不同,房貸利率在各地也表現出差異化的特點。從全國來看,2018年12月全國首套房平均利率最低的城市前十分別為上海5.09%、廈門5.36%、大連5.44%、北京5.45%、福州5.46%、烏魯木齊5.47%、太原5.53%、昆明5.54%、深圳5.55%、廣州5.57%;而2018年底全國首套房貸利率最高值為武漢6.24%,較上月下降。

　　實際上,不僅是上海,全國多地都出現了銀行回調利率,利率水平出現小幅下降。例如,廣州地區的多家銀行日前也跟進下調了房貸利率,但廣州此前的房貸利率在基准利率上浮10%—20%附近,因此盡管有所回調,其當前房貸利率依然是在基准利率之上。

　　從全國看,2018年12月首套房貸款利率執行基准上浮15%及以上的銀行分(支)行數量為357家,較上月減少18家。工、農、中、建國有四大行首套房貸款平均利率為基准利率上浮15.6%,較上期數值下降0.8個百分點。