【掌櫃日報】30家房企銷售破千億元 財政收入29%來自賣地

　　2018年已經過去，曆經史上最嚴調控的房地產行業，依然取得了亮麗的業績。僅前11個月商品房銷售額已達12.95萬億元，為連續第三年破10萬億大關。對於房地產企業來說，這可能是最好的時代，亦可能是最壞的時代。

　　數據寶統計顯示，去年排名前200各梯隊房企規模持續增長，銷售金額、集中度較2017年同期均有較大幅度的提升。其中，排名前10房企集中度達26.9%，排名前20房企集中度達37.5%。而排名前50和排名前100房企的集中度提升幅度較大，分別較2017年提升9.3個和11.3個百分點。

　　在過去的一年，房地產市場向龍頭企業集中的跡象越來越明顯，龍頭企業市場占有率不斷提升;同時嚴調控下龍頭房企具有資金、規模等多重優勢，生存空間更大。

　　30家房企去年銷售破千億元

　　綜合克而瑞2017年房企總貨值排名及去年房企新增貨值排名，數據寶計算出去年房企總貨值排行榜。數據統計顯示，截至去年底，已經有9家上市房企總土儲貨值超過萬億元，前十名土儲總貨值近20萬億元，相當於2018年底A股總市值的近一半。其中，中國恒大以3.44萬億元土儲貨值位居首位，碧桂園以3.13萬億元土儲貨值位居次席，融創中國以2.81萬億元位居第三位。

　　從增長情況來看，土儲前十名中的碧桂園、萬科、融創中國、新城控股4家企業土儲增長均超40%。增速最低的是世茂房地產，為20.42%。從絕對值來看，碧桂園去年新增土地貨值達到9987.3億元居首。

　　越來越多的土地在向龍頭房企集中。證券時報·數據寶統計顯示，房企在主要城市耗資1.7萬億元拿地，其中碧桂園、萬科、保利地產(600048,股吧)均花費超千億資金買地。房企前十買地總金額達9359億元，占比55.21%，比2017年下降近兩個百分點。不過，從近年來看，這個比例增加態勢明顯，2014年，房企前十買地總金額占比只有48.55%。這意味著，市場上的土地越來越多被龍頭房企買走。

　　一般來說，土地儲備意味著房企可持續發展潛力，意味著市值有更大的增長空間。土儲前十名房企中，市值最小的是新城控股，去年底為535億元。世茂房地產、綠地控股、融創中國市值均不足千億。

　　以市值占土地貨值比例來看，比值越低或許意味著未來市值空間越大。土儲前十名房企中，最低的是融創中國，有28065億元土地儲備，對應市值984億元，市值土儲比只有3.51%。

　　每100元財政收入就有29元來自賣地

　　在房地產行業及房企市值大幅膨脹的過程中，國內經濟土地依賴症也愈發嚴重。以曆年商品房銷售額與GDP比值計算，2017年該比值將達到16.16%。這一數據從某種程度上意味著，每100元GDP當中，就有16元是房地產創造。以房地產投 資額占比看，2017年該比值也超過13%，意味著每100元GDP當中就有13元是房地產投資驅動的。

　　此外，從財政收入來看，2017年賣地收入占財政收入比達到28.97%，意味著政府每100元財政收入就有29元是賣地收入。

　　數據寶統計顯示，2009年，國內商品房銷售額占GDP比值與房地產開發投資占GDP比值，曆史上首次雙雙突破10%。眾所周知的是，2009年為4萬億經濟刺激計劃啟動初年。自此，商品房銷售額及房地產投資額開啟開掛之路。2008年至2017年間，商品房銷售額只在2014年出現了下滑，2017年相比2008年增長超過433%。房地產投資額則從3.12萬元飆升至2017年的近11萬億元，增幅達252%。

　　2018年商品房銷售或將延續增長態勢。國家統計局數據顯示，2018年前11月商品房銷售額達12.95萬億元，增長12.1%。假定2018年商品房銷售額增速10%，GDP增速6.5%，那么去年商品房銷售額與GDP比值將達到創紀錄的16.7%。這可能意味著，中國經濟對房地產的依賴性愈加嚴重。

　　規范儲備土地抵押融資

　　中國自然資源部發布消息稱，該部門已出台新規，進一步規范儲備土地抵押融資。新規強調，嚴禁以政府儲備土地違規融資，嚴禁將儲備土地作為資產注入國有企業，確保不形成新的地方隱性債務。

　　自然資源部日前印發《關於進一步規范儲備土地抵押融資加快批而未供土地處置有關問題的通知》，重申各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款，土地儲備機構不得為任何單位和個人的債務以任何方式提供擔保。同時要求不動產登記機構不得為儲備土地辦理抵押登記。

　　同時，新規強調嚴禁將儲備土地作為資產注入國有企業，確保不形成新的地方隱性債務。新規明確以下兩種形式的“注資”都不允許：不得將政府收回、收購、征收的土地直接確定給政府平台公司或其他企事業單位;不得將土地儲備機構名下的土地直接劃轉給政府平台公司、國有企業或其他企事業單位。與此同時，還要求不動產登記機構不得辦理相應的首次登記或轉移登記。

　　針對存量土地儲備貸款，新規要求妥善處理，促進依法解押並合理供應。自然資源部在解讀政策時表示，從全國面上情況看，存量土地儲備貸款涉及的宗地數量不多、風險可控，但仍需督促地方抓緊處置和消化。這既可以避免儲備土地因抵押而不能供應，也是防范化解地方政府債務風險的必然要求。

　　(房掌櫃整理來自證券時報、中新社)