松綁與加碼並存 2019年房地產尋找“趨勢的穩定性”

　　自山東菏澤取消一二手房限售政策以來，全國多城市對房地產調控政策進行了微調。房地產調控將要走向何方，再次成為各方關注的焦點。進入2019年以來，各地方兩會召開，房地產調控政策出現松綁與加碼並存的局面。

　　1月14日，福建省十三屆人大二次會議舉行，會上福建省省長作工作報告時指出，為健全促進房地產市場平穩健康發展長效機制，夯實城市主體責任，編制實施住房發展規劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案，穩地價、穩房價、穩預期。堅持租購並舉，推進棚戶區改造，加強共有產權住房和租賃房建設，培育住房租賃市場，完善住房保障體系;同日，北京召開北京市第十五屆人民代表大會第二次會議。在北京市發布的政府工作報告中提到，北京在2019年要更好解決群眾住房問題。完善住房市場體系和住房保障體系，進一步出台規范管理住房租賃市場政策措施，促進住房租賃市場穩定。

　　“總體來看，無論從中央經濟工作會議的政策方向，還是從地方政府的具體政策來看，在堅持長效機制的基礎上，因城施策特點非常明顯。”58安居客房產研究院首席分析師張波表示。

　　松綁與加碼並存

　　2018年可以說是中國房地產曆史上調控政策出台最頻繁的年度。中原地產研究中心統計數據顯示，2018全年房地產調控合計450次，刷新曆史記錄，同比2017年上漲75%。

　　然而，進入2019年後，在因城施策調控大方針指導之下，房地產調控政策反而呈現松綁與加碼並存局面。

　　1月9日，北京市規劃和自然資源委員會發布的建設用地出讓預申請公告顯示，朝陽區孫河鄉預出讓兩宗商品住房不設定住宅銷售限價的地塊。據了解，這已經是北京第三批推出不限價土地。這似乎意味著全國房地產調控最嚴的城市也開始試圖調整政策。

　　1月14日，北京召開北京市第十五屆人民代表大會第二次會議。陳吉寧在作政府工作報告時表示，預計2019年的財政收入將明顯放緩，同期各方面資金需求旺盛，會成為近年來財力最“緊”的一年。由此，北京市政府提出，要樹立過緊日子的思想，一般性支出壓縮幅度不低於5%。

　　一邊是北京市政府打算過“緊日子”，一邊是放松限價土地，松綁與加碼並存或將成為2019年調控常態。

　　不僅是北京，其他城市同樣松綁與加碼各異。自菏澤打響了政策微調的“第一槍”，廣州適度調整“限商”力度、青島暫停執行搖號售房，到最新的北京推出不限價土地、天津將自持租賃住宅改為可售，因城施策的跡象開始顯現。與之對應，一些城市的房地產調控政策繼續從緊。繼蘇州的相城區和河北承德限購升級之後，1月9日，海南省發改委發布《關於切實做好商品住宅銷售價格備案管理工作的通知》，要求紮實做好商品住宅銷售價格備案管理工作，嚴格落實商品房銷售明碼標價規定，指導督促房地產企業實行備案價格公示制度。1月10日，為進一步穩定房地產市場，海口市政府下發《關於嚴格落實瓊辦[2018]29號文件精神進一步穩定房地產市場的通知》，暫停向企事業單位、社會組織及個體工商戶出售商品住宅(經批准的企業人才周轉房除外)。2018年4月22日20:00後戶籍遷入海南省的居民家庭只能購買一套商品住宅(引進人才落戶購房除外)。

　　“無論從中央經濟工作會議的政策方向，還是從地方政府的具體政策來看，在堅持長效機制的基礎上，因城施策特點非常明顯。”張波對21世紀經濟報道記者分析，“比如，海南對房地產嚴控的態勢很難減弱，並促使海南對房地產的依賴度不斷降低，把海南的發展聚焦到全島建設自由貿易試驗區。”

　　不僅如此，調控的精准性也在增強。張波認為：“不同城市在調控角度變化，調控方式差異、調控力度松緊的把握都有著地域性特點，更有著精准化要求，例如廣州近期調控直指‘限商’，政策調整的目標選擇以及松緊度的精准度體現明顯，商辦類地產的高庫存隨即得到了明顯緩解，更好保障了區域房地產的健康發展。”

　　2019年調控走向何方

　　為什么會出現有松綁有加碼?

　　麥田房產分析師張葉松表示：“綜合來看，各地2019年年初的調控表態和2018年底中央經濟工作會議傳達出的2019年政策方向是一脈相承的。在這樣的宏觀政策指導下，‘分城施策’或將是2019年政策的一大特征。”

　　張波也認為，無論地方采取何種調整措施，都是為了“趨勢的穩定性”，也就是在重點把脈當地城市未來房地產發展趨勢走向。在堅持長效機制落實的基礎上，結合當前實際情況，通過政策適當調整來保障樓市的穩定。因此，一方面整體來看調控會既有放松又有加碼，另一方面同一城市在不同時間段也將出現政策調控的松緊度變化。

　　在這種調控趨勢下，2019年的樓市又會走向何方?中原地產首席分析師張大偉分析認為：2019年，全國可能出現一輪起碼30城以上房地產調控政策的微調潮，但這並不意味著寬松會成為今年樓市的主題。

　　張大偉分析說，從過去十幾年的調控曆史看，房地產調控最核心的是信貸政策，針對多套房的信貸限貸政策松緊程度決定了樓市調控走向。只要信貸政策不出現明顯變動，其他政策調整對樓市影響非常有限。

　　那么，未來房地產市場又將呈現何種局面?張波認為，2019年房地產量價整體趨穩是大概率事件，商品房成交量相較2018年可能會有所下滑。在整體趨穩的背景下，不同城市間分化還將加劇。一線城市房價穩定同時成交量同比2018年將持續減少，尤其是二手房成交量的下滑表現更為明顯，但房價繼續下探的空間相對有限。二線城市則呈現出地區性差異，中西部熱點城市降溫或更為明顯，不排除部分城市房價出現較為明顯的波動，整體來看二線城市將呈現緩慢降溫趨勢。三四線城市的分化將在2019年表現尤為明顯，尤其是“去庫存”任務完成的城市，在因城施策的指引下量價下跌的驅動力將更為明顯。

　　國內前十房企的一位高管告訴21世紀經濟報道記者，房企發展速度將整體放緩，但行業集中度還會繼續提升，房企從重視規模轉向更重視品質，以適應高質量發展時代的改善型需求和企業品牌形象。

　　(來源：21世紀經濟報道)