2018年,萬科34歲,碧桂園26歲,恒大21歲。根據克而瑞公布的數據,這一年,它們的銷售額分別是6069.2億元、7286.9億元、5511億元。這是與“萬億”規模最接近的三家房企。
一年前,這些企業曾在內部不同場合提過萬億計劃,並為這個計劃投下巨額砝碼。以萬科為例,萬億計劃原本預計在兩個戰場展開:傳統地產開發與創新業務。
萬億目標“擱淺”背後,是地產開發業務增長的瓶頸、多元化掣肘,幾乎在相同時間節點,高懸在三家房企的頭上,彷如魔咒。
在傳統開發業務遭遇增長極限的背景下,對於龍頭房企而言,打破規模增長瓶頸關鍵在於業務多元化。這不僅關系著企業自身涅槃重生,也關乎房地產行業的規模邊界。世界上還沒有一家房企規模能夠超越萬億。
住房短缺時代結束
一年前,萬科、碧桂園和恒大都在內部提過“萬億計劃”。自2018年以來,“只從絕對規模來衡量一家房企是有問題的”——已經成為這三家房企的共識。
2018年初,碧桂園宣布,未來將根據市場情況推出貨量,不在設具體合同銷售目標。2018年中期業績發布會上,碧桂園總裁莫斌提到“提質控速”目標。碧桂園方面告訴經濟觀察報,碧桂園規模增長不追逐量化指標,而是在確保質量和安全前提下,以怎么樣的節奏發展。
這幾家最有可能奔向“萬億”的龍頭房企同時放緩步伐,背後隱藏著三個指標。
第一個指標是套戶比。根據鬱亮提供的數據,發達國家的套戶比超過1.1之後,房地產增長就很慢了。而目前我國城鎮的套戶比剛超過1,距離1.1充裕水平差距極小,這意味著住房全面短缺時代已經結束。
許家印判斷,未來2-3年,總成交量還會繼續增加。但隨著人均面積越來越大,3-5年後市場總需求會開始下降。
住房短缺時代結束不代表住房問題已經解決。鬱亮給出的第二個指標是租售並舉,“從結構上看,銷售的房子多了,租賃的房子少了,存在不平衡,那么需要租售並舉。從未來發展方向來看,人們想要的也不僅僅是房子本身,還有房子周邊的內容。”
另外是城市化進程。鬱亮談到,中國城市化的第一階段是攤大餅式發展,很多城市從一環、二環、三環、四環往外走。目前城市化發展到第二階段,這是都市圈、城市帶的發展方式,一二三四線城市的劃分已經變得非常模糊。
圍繞核心城市的衛星城,較發達的三四線城市,圍繞高鐵等交通發達的區域都變得比較突出。為城市化提供主要服務的開發商,也自然要跟著發生變化。
多元化轉型收斂
萬科系統性轉型始於2012年。
2015年,萬科集團高級副總裁、北方區域本部首席執行官劉肖剛剛走馬上任,便率領團隊前往曼哈頓考察。他們帶著一個疑問:中國和房地產相關的企業未來出路究竟是什么。
滿眼塔吊,是曼哈頓留給劉肖和團隊的第一印象。這些塔吊,恰恰解答了劉肖們的問題。原來,“911”事件發生之前,曼哈頓下城聚集了大量金融企業,但這些企業隨後紛紛遷往曼哈頓中城。取而代之的是一批新興產業。
面對產業變遷,城市的房地產應該怎么轉換思路?劉肖在曼哈頓找到答案——作為美國“城市再發展”的經典案例,曼哈頓根據產品需要的變遷進行存量改造,賦予舊建築新生命。塔吊便是這種改造之下的見證。
這一次考察過後,劉肖回到北京,立即開始整個北京萬科的轉型計劃,其中第一個便是“存量資產改造計劃”。三年之後,萬科時代中心亮相。
2022-02-15 09:54
2022-02-15 09:52
2022-02-11 09:36
2022-02-11 09:35