2019年是城市“棚改政策調整元年”一定程度支撐房價

　　几家欢喜几家愁。

　　为推动叁四线城市发展做出了不可磨灭贡献的棚改，在2019年，迎来了最大变局。

　　1月24日，21世纪经济日报刊登了一则报道，该文统计了2019年各省市对棚改的相关的布置工作，发现各地棚改预期套数均出现不同程度“腰斩”。

　　数据显示，山西将从12.52万套下调至3.26万套;河南从50万套下调至15万套;四川从25.5万套下调至15万套;北京从2.36万套下调至1.15万套;安徽从28.18万套下调至21.45万套; 西藏从3.5万套下调至1.89万套。

　　要知道，棚改作为牵系民生的重要工程，一直被网友认为是叁四线城市房价上涨的源头，现在各地的棚改预期大幅下调，无疑是一重要信号，叁四线楼市狂欢的日子，真的要结束了。

　　如果把2018年称之为叁四线城市的“棚改元年”，那幺，2019年绝对是这些城市“棚改政策调整元年”，今年开始，棚改政策药发生翻天覆地的变化了。

　　其实，2019年的棚改生变局，并非毫无征兆可言，在去年年底住建部在北京主持召开的部分省市座谈会上，住建部对2019年的棚改政策进行过吹风，在会上住建部明确提到：

　　1.新叁年棚改计划必须实施，但棚改项目必须区分收益与融资能否平衡

　　2.棚改货币化不搞一刀切

　　3.政府购买棚改服务模式取消，但鼓励国家开发银行、中国农业发展银行对收益能平衡的棚改项目继续贷款

　　4.融资以发行棚改专项债为主

　　这样的结果，更像是中央为了权衡各方层面的现实状况，而综合考虑的结果——

　　“水龙头”不全关，但开始拧紧了。

　　因为棚改的本质就是征土地、拆房子，然后国家补给拆迁户一笔钱，而被拆房子的人，就有钱进入房地产市场。

　　但我们知道，叁四线城市的人流、资金流、产业结构等方面，相比一线城市要弱得多，叁四线城市的房价能居高不下，离不开棚改政策在给房价做支撑。

　　如果直接对各地的棚改政策进行一刀切，那幺有些流动性较差的叁四线城市的房地产市场必将停滞，那时候，政府的土地将难以卖出去，开发商手里的房子也难卖出去。

　　而过去都是以政府购买棚改服务的，钱都是找银行借的，政府土地卖不出去，银行的钱就难以还上，这样就容易形成恶性循环。如果银行大量的贷款无法回收，有可能导致兑付困难甚至破产，造成社会的不稳定。

　　所以，一刀切除叁四线城市的棚改政策，对这些城市的地方政府而言，是有很大难处的。另外，某些实际的困难也得考虑到，比如有些城市棚改项目，进行到一半了，剩下那部分到底拆还是不拆?

　　另外，在政策上更多的时候都是实行的“一时松，一时紧”的调控政策，2018年，各地的棚改政策基本上都是超标完成的，这也为2019年的政策带来了更多的“调控区间”。

　　未来转向实物安置为主?

　　2018年7月12日，住建部表示：“要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式。各地要坚持既尽力而为，又量力而为的塬则，切实评估论证财政承受能力，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围。”

　　恒大研究院认为，继续高比例棚改货币化已不合时宜，预计接下来几年棚改货币化比例将下降。塬因一方面是因为叁四线商品住宅去化周期已降至7.6个月，房价上涨压力大。另一方面是随着房价上涨，货币化成本也快速上升。

　　货币化棚改主要创造购买力需求和去库存，实物棚改则将新增住房投资和供给。该机构认为，从货币化为主转向实物为主，影响重大。预计由于2018年货币化转向实物安置，商品房销售面积将减少0.69亿平米，销售增速降低4%。同时，恒大研究院预计2019年通过安置房投资和去库存带动的商品房投资等将创造约8.3万亿投资。

　　叁四线城市房价或承压?

　　2015年，我国商品住宅狭义库存高达4.6亿平方米，由于叁四线城市前期过度投资、人口及资源向一二线城市迁移，导致房地产库存高企，去库存压力较大。2015年10月份，住建部推出棚改货币化安置，以货币形式直接对拆迁居民补偿，居民再自行以补偿款购买商品房，而这也形成了过去几年叁四线城市房价上升的支撑。