融創精准捕捉市場機會 超92%土地儲備環一線核心城市

目前，融創中國(01918.HK)發布公告稱，集團全資附屬公司融創房地產與泛海控股(000046.SZ)旗下的武漢中央商務區股份有限公司簽訂協議，收購下屬泛海建設控股有限公司(下稱“泛海建設”)的100%股權。

交易完成後，泛海建設持有的上海董家渡項目及東風公司持有的北京泛海國際居住區1號地塊項目均將由融創持有和開發經營。

交易雙方以泛海建設在交易基准日(2018年11月30日)的淨資產評估值為基礎，協商確定總對價為148.87億元，其中標的股權轉讓價款為111.76億元，沖抵債權債務後，融創需付出的現金代價為125.53億元。

泛海建設將根據雙方協議，剝離其持有的浙江公司和上海禦中公司的100%股權、北京泛海東風公司持有的北京泛海國際居住區2號、3號地塊的相關資產和負債。剝離完成後，將繼續持有北京泛海國際居住區1號地塊，以及上海外灘董家渡項目土地。

在房地產業內人士看來，無論北京泛海國際地塊，還是董家渡地塊，均是京滬稀缺之土地儲備，地塊地理位置以及周邊資源，兩個項目將被定位為豪宅項目的可能性較大。故而，這次收購被視作融創籌劃已久的儲備補倉行為。

補倉一線城市

本次交易的兩幅地塊位處京滬核心地段，在當下一線城市中心區域土地資源日趨緊張的背景下更顯得稀缺。

公告顯示，北京泛海國際項目1號地塊位於北京市朝陽區東四環，周邊商業配套成熟、自然景觀資源優越，總建築面積約66.85萬平方米，截至目前項目剛啟動建設，尚未開售。周邊環繞CBD、燕莎、麗都、朝青四大商圈;教育、醫療等配套較為成熟。

上海董家渡項目位於上海市黃浦區核心位置，區位環境與配套資源比較優越，總建築面積約62.80萬平方米，主要用作住宅及商業的開發。

值得注意的是，董家渡項目位於上海市黃浦區核心位置，為外灘僅剩的未開發地塊。項目比鄰黃浦江、豫園，周邊環繞外灘、人民廣場等，是上海市區范圍內罕有的大面積優質地塊。目前，融創在該區域已經開發了上海知名豪宅樓盤濱江一號院。

首先是兩大項目所處區位對開發商的產品打造能力提出很高要求，具備豐富頂級豪宅打造經驗的開發商才足以駕馭這樣的項目，而融創在一線房企中以豪宅開發出名。

捕捉市場機會

值得關注的是，此番收購再度展示出融創對於市場機會的捕捉能力。

資料顯示，泛海控股自2014年啟動轉型戰略以來，一直試圖剝離旗下地產資產，而泛海旗下最優質的地產項目，便是北京泛海國際項目和上海董家渡項目。可以說，融創通過此番收購，將泛海旗下最優質的項目收入囊中。

事實上，融創一直以“對土地資源具有較強的前瞻性和判斷力”而聞名行業，並在過去幾年融創得以提前儲備足夠的優質土地資源。

2018年中報顯示，融創目前土儲總面積為2.31億平方米，在行業中名列前三。數量占優的同時，其質量亦堪稱強大——總貨值高達3.29萬億元，超過92%的土地儲備位於供求關系健康的一二線及環一線核心城市。

今年1月2日，瑞銀(UBS)對該公司進行首次覆蓋並給予買入評級。瑞銀在其報告中指出，“我們首次覆蓋融創並給予買入評級，因為我們非常認同融創在2016年積極獲取土地，但在2017年至2018年上半年土地價格過高之際卻能保持謹慎。精准把握拿地時機使融創在2015~2018年銷售合同額複合增長率達到88%，而這些銷售額將在2019~2020年轉化公司的收入和利潤。”

在瑞銀看來，融創具備充足且優質的土地儲備，足以確保其行業前五的地位;同時，2018及2019年淨利潤分別同比增長35%及55%，從而大幅增厚公司淨資產。

融創中國大漲超4% 

1月24日，融創中國(01918.HK)今日出現明顯上漲走勢，現報27.1港元，漲4.23%，暫成交3.07億港元，最新總市值1192億港元。融創中國於1月21日宣布其間接全資附屬公司融創房地產以125.53億元收購上海泛海建設公司100%股權，後者擁有北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目的100%權益。

融創中國稱，此收購事項將有助於進一步增加集團在北京和上海核心位置的優質土地儲備和市場份額，並將進一步鞏固集團在一線城市的領先地位及品牌影響力。

（房掌櫃整理來自第一財經、格隆彙）