【掌櫃日報】2019樓市供應小幅上漲 三四線城市仍存去化壓力

　　近日，中國社會科學院財經戰略研究院發布《中國住房市場發展月度分析報告》。報告稱，大數據房價指數(BHPI)監測顯示，2018年12月，受監測的142個樣本城市房價平均環比下跌0.68%，環比跌幅比上月收窄0.08個百分點。

　　業內分析認為，在嚴厲的調控政策持續下，2018年全國各線城市房地產市場出現不同程度的降溫。綜合2018年年底及2019年的房地產市場交易數據，2019年在住房供給普遍增加以及部分城市因城施策的政策調整背景下，未來各線城市房地產市場將延續分化。其中，三四線城市仍存去化壓力，整體庫存較低、供小於求的一二線城市則有望率先回暖。

　　一線城市進入補庫存階段

　　1月28日，上海易居房地產研究院發布最新一期《中國百城庫存報告》。報告顯示，截至2018年12月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45734萬平方米，環比增長2.1%，同比增長1.6%。

　　觀察曆史數據，2015年1月份以來，全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌的趨勢不改。到了2018年，庫存走勢基本呈現了“上半年減少、下半年增長”的態勢。尤其是9月份庫存規模明顯增長，屬於首次顯著攀升的態勢。10-12月份繼續保持增長態勢。總體上看，庫存走勢正迎來變化，年底正式步入上行通道。

　　截至2018年12月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2911、23261和19562萬平方米，環比增幅分別為7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分別為31.0%、-1.8%和2.5%。

　　從同比增幅數據看，一線城市在連續34個月庫存同比下跌後，2018年6月份首次出現同比正增長態勢，7-12月份繼續同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存階段。二線城市保持了連續42個月的同比下跌，但跌幅是在持續收窄的。三線城市在連續38個月同比下跌之後，目前出現了連續兩個月同比正增長的現象。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2018年全年庫存先降後增，存銷比也有類似的走勢。上半年銷售行情還不錯，去庫存效果也值得肯定。但到了下半年市場交易開始降溫，房企高庫存壓力重現，這也倒逼相關房企積極進行項目的降價。當然對於購房者來說恰形成了一個相對好的購房窗口期。

　　嚴躍進表示，2018年第四季度形成了相對多的住宅庫存，所以到了2019年上半年，預計房企會把去庫存作為一項重要的工作去抓。若是資金方面壓力大，那么相關房企也依然會采取以價換量的策略，即定價方面不會太強勢。

　　樓市政策微調密集出現

　　1月14日，福建省省長唐登傑在作政府工作報告時表示，2019年，福建省要健全促進房地產市場平穩健康發展長效機制，夯實城市主體責任，編制實施住房發展規劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案，切實穩地價、穩房價、穩預期。堅持租購並舉，推進棚戶區改造，加強共有產權住房和租賃房建設，培育住房租賃市場，完善住房保障體系。作為今年首個明確提出“一城一策”的省份，福建此舉具有風向標意義。

　　對於福建此次提出的“一城一策”方案，58安居客房產研究院首席分析師張波表示，樓市正在進入新的“換擋期”，從全國樓市整體嚴控換擋到“因城施策、分類指導”，穩定市場將是地方政府監管的重點。不同城市會根據自身情況對政策做出適當調整，“一城一策”將是今年房地產市場的一個。

　　據了解，除福建省以外，河南、成都、長沙等省市也在陸續研究制定“一城一策”調控方案。例如在1月18日召開的浙江省住房城鄉建設工作會議上，浙江省住房和城鄉建設廳廳長項永丹表示，浙江將按照“穩地價、穩房價、穩預期”要求，切實落實城市政府主體責任，科學制定並嚴格執行長效機制和政策措施。2019年，杭州、寧波兩市將研究制訂“一城一策”方案，其他城市也將做好方案的制訂工作。河南省住建廳副廳長張達此前接受媒體采訪時也稱，2019年河南省將繼續落實房地產市場調控城市政府主體責任制，堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。

　　“此前被住建部列為重點的16個熱點城市，在2019年都會有相應的樓市調控政策出台。”房地產與人居學者、仁居智庫首席房產分析師馮國亮指出，從去年年底山東菏澤取消一二手房限售之後，樓市政策就已經出現了調整跡象，短短一個月內，深圳、廣州、珠海、上海、青島等地就先後做出了政策調整。

　　實際上，當外界環境和樓市環境發生變化時，樓市調控政策也會進行相應的調整。有業內人士認為，目前樓市仍處在下探過程中，地方政府對樓市微調的出發點是不願看到樓市出現較大幅度的波動，這也是穩定樓市的一個手段。

　　中原地產首席分析師張大偉判斷：“在房地產市場平穩甚至下行的趨勢下，地方主導調控意味著房地產政策最嚴格的時期已經過去，未來多個城市的微調政策將會密集出現。”