多家房企繼續密集融資 未來3年房企償債額達1.5萬億

春節假期過去僅僅數日，中國多家房企繼續密集公布融資計劃。

2月14日早間，時代中國公告稱，已發行於2022年到期的5億美元7.625%優先票據。同一日，世茂房地產宣布發行10億美元優先票據，票面利率6.125%。

2月13日早間，融創中國稱，擬發行於2022年到期的8億美元7.875%優先票據。13日，中國海外發展表示其全資附屬公司中海地產集團有限公司公開發行公司債券(第一期)35億元，最高利率3.75%。春節長假之後，房企的融資計劃一波接著一波，讓市場應接不暇。

12日，正榮地產公告表示，發行2.3億美元優先票據，利率為9.80%；12日，華夏幸福公告稱，其子公司向境外專業投資人增發1億美元高級無抵押定息債券，票面利率為6.5%

11日，奧園集團公告稱，發行2.25億美元優先票據，票面利率為7.95%。

據中原地產研究中心統計，僅春節假期結束後的數日，多家中國房地產企業繼續密集發布融資計劃，所涉金額超過35億美元。

事實上，今年以來，中國房企的“融資潮”持續洶湧。克而瑞研究中心日前發布的一份報告顯示，2019年1月份，房地產企業境內外發債總量1095.8億元人民幣，環比上升91.8%。其中，占比最大的仍然是境外債，所占比重為67.6%，環比增幅則達到141.9%。1月份，房企有21筆發債到期，總金額共計約合406.6億元人民幣，其中金額最高的一筆是富力地產在2014年1月16日發行的10億美元的境外優先票據。

克而瑞研究中心企業研究總監房玲指出，其主要是由於多個企業發行了大額的境外優先票據。在發債成本方面，1月份，房企平均發債成本為6.98%，環比繼續小幅下降，但仍處於相對較高水平。

中原地產首席分析師張大偉分析，從去年四季度開始，房企的融資難情況有所緩解。不過，由於資金缺口較大，目前房企的負擔依然巨大。因此加大融資力度，已經成為房企不得已的選擇。銷售壓力加大，加之房企迎來償債高峰是房地產企業持續密集融資的主要原因。萬科、恒大、碧桂園等多家龍頭房企1月份銷售額同比下滑明顯。張大偉認為，2019年房地產市場進入調整期的預期較強，這種情況下，房企更關注資金鏈的安全，不少企業抓住這個窗口期加速融資。

“雖然處於高位，但隨著全社會資金成本的相對平穩，房地產企業融資的成本並未大幅度上漲。特別是龍頭房企的融資成本公司債，基本在4%-5%左右。對於這些企業來說，明顯緩解了資金壓力。”張大偉表示。

春節過後，各大房企2019年首月成績單陸續公布，整體銷售額出現明顯放緩。根據萬科發布的公告顯示，今年1月的銷售金額為人民幣488.8億元，這比2018年1月的679.8億元下降了28%;恒大方面，1月銷售金額為431.7億元，也比去年同期的643.6億元下降了32.9%;碧桂園僅公布了歸屬股東權益的合同銷售金額，為330.7億元。

根據中原地產研究中心統計數據顯示，截至2月13日，合計30家企業公布銷售額，銷售總額為3189.4億，同比2018年同期的3574.76億下調了11%。

這種情況下，房企更關注資金鏈的安全，拿地預計將更加謹慎，越來越多的房企加快融資。應對未來的還債高峰。

高漲的融資需求背後，是即將到來的償債高峰。根據中信建投統計，2019年房企到期債券規模逾3700億元，今後三年都是償債高峰，2021年將達到峰值，逼近7500億，三年累計到期債務超1.5萬億。

從房企的資金成本看，較前期有所平穩下調。特別是國內房企融資的企業債等，相比前期有所降低。

房企拼命融資的背後，是即將到來的償債高峰。

中信建投分析師黃文濤發布的研究報告顯示，存續房地產債到期償還高峰在2021年，但若考慮回售條款，2019年房地產債償還壓力最大。未來5年，房地產債到期償還壓力逐步抬升，2021年為高峰，2019-2023年分別有3711.93億元、4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元和2846.26億元到期。從季度來看，2021年三季度房地產到期償還量最高，為2339.26億元，其次為2021年一季度的2061.87億元，2022年以後單季度到期償還量均小於1000億元。