佳兆業加碼大灣區的新啟示 收購清遠百萬平住宅淨地

在粵港澳大灣區房地產市場升溫前夜，佳兆業集團(HK1638)非常有戰略前瞻地進入了整個大灣區目前的“窪地”，用只有區域拍地價2/3的價格，獲得大型品牌開發商夢寐以求的118萬平米的超級大盤。

上述收購不僅讓在大灣區已經擁有超過1300萬土儲的佳兆業，進一步擴大了在區域內的土地儲備，更因此獲得了其他房企難以獲得的重要戰略資源。截至目前，大灣區內只有清遠等少數城市，擁有可以成片開發的大面積土地。受限於國土資源部對土地出讓面積的限制性規定，公開土地市場已經極難尋覓到單盤建築面積100萬平米以上的“超級大盤”。

佳兆業搶先布局清遠，獲取稀缺超級大盤開發資源，意味著公司有機會能搶在大型品牌房企進軍之前，就已經占領了區域市場開發重要的戰略高地，有能力決定清遠未來的市場版圖。

一筆怎么算都賺的收購

根據《中國經營報》的報道，受廣清一體化利好下的城市聯系、清遠當地產業發展，以及擁有廣州和佛山都難以提供大片地價低廉的可開發的地塊，清遠正成為房地產企業搶灘粵港澳大灣區的戰略要地。包括陽光城(7.150,-0.38, -5.05%)、富力、華發在內的諸多開發商紛紛到清遠拿地開發項目。截至2018年，已經有18家房企進入清遠市場。

僅僅2018年一年，房企在清遠完成的投資，就同比增長了42.4%，增幅同比提高20.9個百分點，比廣東全省平均增速高出23.1個百分點。另外，當年土地購置費更是同比增長162.2%。

雖然，清遠的房價已經由2016年的4870元/平米，上升至2018年8095元/平米，但相對於廣州和佛山的房地產市場，仍然是大灣區內的價格窪地。因為這一原因，大量的廣佛買家在清遠置業，2018年商品房銷售額585億，同比增長56%。

開發商看到了清遠市場的發展潛力。畢竟從廣州坐高鐵僅僅只需要20分鍾，借助廣清一體化的交通聯系，清遠有機會成為另一個佛山。

在這個背景下，佳兆業集團於4月14日，宣布，擬以46.6億元對價收購陽光100旗下廣東清遠市項目南區100%股權，擴充1,183,327平方米的土儲。據統計，該項目周邊競品的銷售價均價為1.02萬/平方米，清遠市清城區2016年—2018年房價保持20%左右的年均漲幅，若以該區域內當前成交均價，疊加百萬大盤8年開發周期的溢價漲幅，佳兆業收購項目貨值將超180億。

和目前公開市場拍賣土地相比，上述收購項目在交通和配套上具有明顯優勢。距離廣清高速銀盞出口8公裏，車程僅12分鍾；距離廣清輕軌龍塘站約3公裏、銀盞站2公裏。周邊有三甲醫院——清遠人民醫院、周邊緊鄰銀盞溫泉、金龍峽漂流等旅遊度假區和清遠長隆、廣清產業園、鴻海音樂小鎮、廣東季華園等項目。

優越的地理位置，和相比於廣州、佛山城區的低廉價格，讓上述項目擁有粵港澳地區少有的土地增值潛力。

即使以目前的公開市場拍賣價格看，佳兆業就已經獲得了非常可觀的收益。按照收購對價計算，每平米的收購成本僅為3938元。而在同一板塊，陽光城2018年5月拿地的樓板價是6552元/平米。如果按照上述價格計算，佳兆業僅土地收益一項就已經賺了30億元

一年就能現金流回正

鑒於陽光城拍地時，清遠已經用了土地拍賣的價格熔斷機制，以抑制地價。如果地價放開，上述土地成交價格可能會更高。

尤其是佳兆業所獲得的還是規模超過百萬平米的超級大盤，共分五期開發，開發周期長達8年，相對普通樓盤，這樣的超級大盤更容易因為土地增值，獲得更多超額利潤。這也是為什么每一次大面積地塊推出，開發商的爭奪會更激烈，最終的成交地價也會更高。