房地產市場預期進一步生變 一二線樓市政策繼續收緊

　　今年以來，隨著信貸政策的適度放松以及各地“搶人大戰”的延續，房地產市場出現明顯升溫。來自國家統計局發布的3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，3月份共有65個城市房價上漲，市場預期進一步生變。

　　如是金融研究院高級研究員楊芹芹昨日在接受采訪時表示,自去年7月份中央提出“堅決遏制房價上漲”後，房地產市場出現明顯降溫，此後，樓市政策相對溫和，甚至部分城市結合自身實際情況對調控政策給予了一定程度的放松，然而，結果卻是今年房地產市場迎來一波“小陽春”行情，尤其是核心一二線城市成交明顯回暖，房價開始回升。在此背景下，近日召開的中央政治局會議重申“房住不炒”，並再次強調“城市政府主體責任”，要求每個城市因地制宜，切實管好本地的房價和房地產市場，主要是為了抑制場內的投機性需求，防止泡沫回潮。

　　3月份房價反彈的原因或許有二。一是自去年年底以來，多地在“因城施策，分類指導”原則下，對樓市調控政策作了微調。有的取消了現行限購、限售措施，有的松綁限貸、限外政策。這些局部調整，一方面推動了當地樓市銷售，拉升了銷售價格；另一方面更釋放了政策或有松動的信號，影響了社會預期。二是一段時間以來，一些地方在人才引進工作中將住房、購房作為一項有吸引力的優惠政策，在以較低門檻引入外地人才的同時，也在一定程度上擴大了住房需求，繼而對房價上行產生了助推作用。此外，國家發改委近日發布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》中關於戶籍制度改革的相關內容，也會在一定程度上影響樓市預期。

　　要重視和防止3月份各大城市房價數據的變化情勢進一步加劇。其一，這必然加大房地產市場價格與價值背離的程度，且使房價收入比上升，降低居民在住房方面的實際購買力，影響剛需和改善性需求；其二，由於一些地方取消了新房再上市的時間限制，由此難免為某些投資投機性購房開了方便之門，從而動搖“房住不炒”定位，且使房地產市場在價格上漲的同時帶來了泡沫，加大了潛在的金融風險。

　　針對樓市最新變化，近期一些地方已經采取相關舉措。近日，北京國管公積金住房貸款采取了與市管公積金相同的“認房又認貸”政策，湖南長沙將停止二套房契稅優惠，4月22日起按4%稅率收取。兩地相關舉措無疑都有利於抑制投資投機性購房，可更好地滿足剛需，對樓市價格反彈會產生一定抑制作用。

　　進一步看，今後各地在“因城施策，分類指導”“落實地方主體責任”過程中，必須堅持“房住不炒”定位，從本地實際出發，著眼實施後的效果和房價變化，審慎出台相應政策和措施，都市圈城市還要加強城市間的調控政策協同，以鞏固和擴大調控成果，抑制房價過快上漲，更好地滿足百姓的購房需求。同時，還要下大力氣推動新舊動能轉換，培育和發展新的經濟增長點，從根本上改變對土地財政的依賴，促使地方經濟行穩致遠。

　　事實上，在今年住建部要重點抓好的十方面工作中，排在第一位的就是以穩地價、穩房價、穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。多地的政府工作報告也將“三穩”納入其中。

　　在楊芹芹來看，穩房價和穩預期的關鍵是要穩政策。政策是短期房價預期的重要影響因素，所以，保持政策的連續性和穩定性才能穩房價、穩預期。

　　雖然今年有部分城市從放寬落戶條件、下調房貸利率等方面為房地產市場“松綁”，但對於炒作氛圍升溫的熱點城市來說，調控政策仍在繼續加碼。如北京國管公積金二套房認定改為“認房又認貸”；長沙停止執行對家庭第二套住房交易環節契稅優惠政策；合肥、深圳等地加大對房地產市場違法違規行為的查處、整治力度等。

　　中國銀行國際金融研究所研究員李赫分析稱，房地產市場穩定其實是雙向的，即不暴漲不暴跌。總的來看，雖然當前樓市調控政策已取得了一定程度的預期效果，但一二線城市和三四線城市卻出現明顯分化，這就需要進一步防止一二線城市房價過快上漲、穩定三四線城市房價過快下跌。所以，從政策上看，未來一二線城市或繼續收緊調控政策，而三四線城市基於穩房價、穩預期的目標，或迎來相對寬松的政策環境。

（文章整理自證券日報、經濟日報）