3月40房企融資總額環比漲超8成 房企融資環境略寬松

　　房企資金鏈難言樂觀

　　同策研究院的最新數據顯示，3月40家典型上市房企完成融資總額共計1024.2億元，環比大幅上漲85.25%，同比大幅上漲63%，創16個月新高。其中，債權融資額為985.15億元，環比上漲78.49%，占房企融資總量的96.19%。

　　值得一提的是，雖然近期房企融資難度減弱，但由於過高的債務額，房企資金鏈難言樂觀。據世聯行的統計，2019年至2021年的三年間，房地產行業共有1.8萬億的到期債務，其中，2019年到期債券相比2018年翻了一倍。進入今年二季度後，境外償債壓力也將增大，而且絕大部分為成本高企的美元債務。

　　張大偉說，從2018年四季度來，房地產企業融資計劃實施逐漸井噴，雖然難度有所緩解，但由於缺血過多，融資需求依然較大。

　　“從去年11月開始，開發企業融資尤其是發債確實是寬松很多，近幾個月的融資額度較高，也使開發商資金面得到緩解。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，房企融資環境略有放松，但從政策口徑來看房地產融資不過度從緊，也絕不意味要徹底放松，不會大水漫灌。

　　有業內人士指出，在沒有貨幣之水的支撐下，樓市顯然難以支撐新一輪上漲。目前樓市的複蘇是寬松預期下的複蘇，若沒有真正寬松，複蘇將難以為繼。前期尚未調整的城市，仍舊存在下行風險。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，當前市場預期平穩，房地產調控政策依舊高壓，再疊加新房高庫存的分流影響，市場不存在快速升溫的基礎，回暖難以大面積跟進。2019年市場仍處在溫和升溫通道中，3月成交量或處年內月度高位，後期成交將季節性回調，均價大幅上漲無動力支撐，將小幅波動。

　　麥田房產方面則表示，考慮到住房信貸政策未有松動變化，預計接下來市場仍將呈現理性複蘇走勢。

　　熱點城市土地競拍熱度回升

　　房企資金壓力緩解後，土地市場也有明顯反應，近期部分二線城市土地市場開始回暖。

　　據中原地產監測，4月3日，無錫市出讓3宗住宅土地，吸引了近60家房企參與競拍，最高溢價率達79.39%。其中，融創獲得2宗，另外還有一宗需要搖號。

　　中原地產的數據還顯示，3月下旬以來，部分城市的土地市場相比1-2月的低迷有所恢複，其中合肥、天津、杭州、溫州等城市賣地數量有所增加，溢價率上升。3月下旬以來全國住宅地塊合計成交55宗，溢價率低於20%的只有17宗，有19宗溢價率超過40%，其中5宗溢價率超過100%。

　　中國指數研究院的數據也顯示，3月份，合肥、重慶、杭州等熱點城市宅地市場明顯回暖，成交樓面價及溢價率均出現不同程度回升，全國300個城市住宅用地流拍宗數占比下降至1.8%，為2018年以來單月最低水平。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，在融資壓力有所緩解下，部分企業再次開始進入土地市場搶地，2018年土地市場因為持續的調控為明顯降溫，部分企業拿地較少，而在最近降准後市場出現複蘇跡象的情況下，房企再次進入土地市場，特別是部分熱點城市，土地市場最近明顯開始活躍，溢價率上升迅速。從拿地企業看，以中型房企為主，包括蘇州等城市出現了地方國企的積極拿地，在房地產市場競爭中，龍頭房企逐漸放緩規模擴張，但中小型房企繼續加大規模擴張，成為了最近拿地市場的主力。

　　易居研究院研究員王若辰也認為，3月熱點二線城市地價反彈明顯，一方面因為一季度房企發債融資較多帶來資金面的好轉。另一方面因為房企拿地預期從三四線城市向一二線城市的轉移，同時一線城市供地量又較少，熱點二線城市成為首選的拿地對象。

　　“大家拿到錢之後在土地市場上有所表現，最近熱點城市土地市場開始回暖。”張宏偉預計，房企融資的寬松應該會持續幾個月時間，接下來土地市場回溫的特點有可能會更加明顯。

　　不過，中國指數研究院則認為，全年來看，房企融資環境仍然偏緊，且今年企業已進入償債高峰期，資金壓力仍較大，全國土地市場持續全面回溫的可能性不大，三四線城市降溫態勢已現，但一二線城市基於更好的基本面以及對各類資源的強吸引力，獲得更多企業側重，土地市場將保持一定熱度。

　　(房掌櫃整理自券商中國、經濟參考報、第一財經)