【掌櫃日報】2018年房企淨負債率有所下降 但融資成本上升

　　晚上10點，一場溝通晚宴剛剛結束，王成(化名)立刻趕去了機場。明天早上，在另一個城市，他還有一場融資路演，今晚怕又是一個無眠之夜了，盡管這個夜晚，是星期日。王成是一家上市房企融資負責人，在過去的一年中，“出差、喝酒、找錢”幾乎是他工作生活的主基調。

　　“從去年開始，監管就開始趨緊，集團給的融資指標不低，市場上融資成本卻越來越高，工作不好做”，在去年的一次采訪中，王成表示，能夠使用的融資工具幾乎都使用了，基金、銀行和金融機構多是“晴天送傘”。很多企業的融資成本都超過15%了，但更多的是即使願意承擔15%的資金成本，持資方仍舊不願意出錢。

　　在過去的2018年，王成大部分時間是沒有上下班之分的，最忙時甚至一周每天都在飛。這並不是個案，上市房企尚且如此，民營未上市房企的2018年，融資負責人找錢更為艱難。

　　“在去杠杆大環境下，很多企業老板不得不將個人股權質押出去籌錢”，一位民營企業融資負責人透露，但去年的錢太貴了，有些老板用不起，就賣了一些項目換現金，這是割肉換生存。

　　有息負債升至6.8萬億元

　　正如上述企業融資負責人所述，融資曾是2018年房企的頭等大事。如今，從上市房企披露的2018年年報數據中也可窺見其當時的艱難。

　　根據iFinD統計數據獲悉，截至2018年底，A股118家上市房企資產負債率超過80%紅線的有39家，占比高達33%;以更為准確反映企業負債情況的剔除預收款項後的資產負債率指數來看，有13家房企超過70%，占比達11%。此外，上述118家上市房企總資產合計約10萬億元，負債合計約為8萬億元，平均資產負債率為80%。

　　不過，從整個房地產行業來看，2018年房企銷售回款有所增加，加上融資環境普遍收緊，企業降杠杆取得一定效果，淨負債率有所下降，但融資成本上升。

　　據克而瑞研究中心統計數據顯示，2016年至2018年，176家房企現金從2萬億元升至將近2.9萬億元，較期初增長18%;總有息負債從4.5萬億元升至6.8萬億元，較初期增長16.6%;淨負債率走出了從74.2%到89.11%，再到85.15%的曲線。

　　另一組統計數據顯示，2018年176家房企現金持有量同比增長了18.4%至28715億元，增幅與上年基本持平;有息負債同比增長了16.6%至68456億元，但增幅則相比於2016年的27%和2017年的30%下降明顯。其中64家重點房企總有息負債58109億元，同比增長18.7%，重點房企債務增加幅度大於其他房企。2018年期末64家重點房企總有息負債占比為84.9%，同比增加1.5個百分點。

　　克而瑞研究中心分析師認為，隨著行業集中度不斷提高，企業為了進一步促進規模增長和提升市場占有率，依然需要大量的資金支持，這就使得整體負債規模持續加大。但因為融資環境收緊，房企拿地較去年相對謹慎，加上降杠杆的壓力，讓企業不得不加快項目周轉速度，更為重視回收現金。

　　值得一提的是，2018年房企現金短債比和長短期債務比維持了較為穩定的水平，整體財務杠杆相比年初有所降低。

　　擴張利器高杠杆

　　選擇大而強還是小而美，每家房企戰略不盡相同，但一個不爭的事實是，大部分房企都熱衷於規模。

　　中指院數據顯示，2018年，百億房企增加12家至156家，百億房企合約銷售額達到11.4萬億元，市場份額超75%。而千億房企也進一步擴容至31家，較上一年增加13家，千億房企的市場份額接近47%。

　　於房企而言，規模意味著資金、人力等資源，以及未來的市場話語權。擴張規模，一靠土地，二靠資金，但歸根結底還是要靠資金。

　　經梳理發現，過去幾年，一些房企在規模快速擴張的同時，負債規模也不斷膨脹。

　　中指院數據顯示，2018年陽光城實現合約銷售1622億元，同比增長70%，並首次躋身千億。而2015年至2017年，其合約銷售分別為310億元、466億元、952億元。銷售規模4年增長423%。

　　銷售規模大幅增長，要以巨量的土地儲備作為支撐。數據顯示，2016年，陽光城新增土儲978萬平方米，總價款281億元，同比分別增長109%、210%;2017年、2018年，陽光城新增土儲2021萬平方米、1333萬平方米。

　　巨大的土地支出投入，讓陽光城的負債規模不斷擴大。年報數據顯示，2015年至2018年，陽光城總負債從564億元增長到2224億元，4年增長294%。資產負債率也從2015年末的80.42%上升至2017年末的85.66%，至2018年末，其資產負債率微降至84.42%。