【掌柜日报】綠城集團前5月銷售553億 完成全年目標約3成

6月5日晚，綠城中國控股有限公司發布了2019年前5月未經審核的運營數據。

5月份，綠城集團單月銷售3098套，銷售面積約43萬平方米，銷售金額約為103億元，銷售均價約24076元/平方米。

2019年前5月，綠城集團取得合同銷售面積約141萬平方米，合同銷售金額約370億元，其中歸屬於本集團（包括綠城中國控股有限公司及其附屬公司）的權益金額約為204億元。截止2019年5月31日，綠城集團累計已簽認購協議未轉銷售合同的金額約27億元，歸屬於本集團的權益金額約為16億元。

此外，5月份單月，綠城集團以綠城品牌銷售的代建管理項目取得合同銷售面積約55萬平方米，合同銷售金額約68億元。2019年前5月，綠城集團代建項目累計取得合同銷售面積約150萬平方米，合同銷售金額約為183億元。

截至2019年5月31日止5個月，綠城集團累計取得總合同銷售面積約291萬平方米，同比下跌9.62%；總合同銷售金額約人民幣553億元，同比下跌5.79%。

此前，綠城中國董事會行政總裁張亞東接受媒體采訪時表示，2019年綠城的銷售目標為1800億元。以此推算，截至5月，綠城集團已經實現年度銷售目標的約30.72%。

 負債攀升超2000億

伴隨著加速擴張和成本增加，綠城中國負債攀升。數據顯示，截至2018年底，綠城中國有息負債達到814億元，較2017年增加了41.2%；淨資產負債率為55.3%，較去年同期的46.4%有所上升。

綠城2015年資產負債率為74.63%，2016年資產負債率為76.84%，2017年資產負債率為80.16%，公開數據顯示，截至2018年6月，綠城的收入債務比率（包括其在合資企業及聯營企業中的份額），已從2017年12月底的57.4%上升至71.8%，淨資產負債率為55.1%，環比上年年底有所提升。截止2018年12月31日，總負債2196億元，在樓市調控大背景下，2019年總負債將進一步增加。

針對2018年業績與公司財務狀況相關問題，綠城中國方面表示，目前，綠城中國淨資產負債率為55.3%，平均利息成本5.4%，低於行業平均水平，財務狀況良好。未來預計將維持穩定，銀團貸款對於淨資產負債率的要求是需要保持在90%以下，公司內部的要求是在80%以下。

與此同時，2018年綠城積極開拓融資渠道，控制綜合融資成本。境外融資方面，於2018年7月獲得兩筆規模總額達美金14億元的境外融資，規模更大、利率更低、年期更長，有助降低公司借貸成本，並進一步優化了公司的債務結構。境內融資方面，綠城全年境內共發行約人民幣201億元，綜合成本為5.46%；發行公司債人民幣逾90億元及短期資券40億，年利率為4.73%至6%。

財經評論員嚴躍進認為，對於此類企業的問題來說，隨著規模的擴張，自然也在負債等數據上出現上升，後續實際上也要求此類企業積極降低資金風險和負債規模。另外也需要不斷協調內部股東關系，進而形成更好的發展態勢。

中交掌權加速高周轉

2018年對綠城來說是“巨變”的一年。8月初，綠城宣布曹舟南請辭執行董事、行政總裁等職務，來自中交系統的張亞東接替。這則簡單的人事變動公告，迅速在行業中發酵，尤其是張亞東的出現一度被視為中交“加強控制”的跡象。

2015年3月，中交收購綠城股份正式完成。2018年以來，綠城多次與中交共同成立合營公司，還在福州、天津、廣州等地合作開發地產項目。不僅如此，在張亞東上任之後，中交還為綠城送來一份“大禮包”，一口氣與綠城簽署了近30個項目的合作協議，投資額達2500億。

一向不求規模只求品質的綠城在中交集團的強勢掌控之下進行了一系列的改革，轉而走向了加大投資、高周轉之路。去年7月初，綠城中國開始計劃走高周轉之路。彼時，綠城中國內部流傳出一份備忘錄，其要求員工加快銷售，堅決執行“早銷、多銷、快銷”的策略。值得注意的是，綠城管理進入全國23個省及直轄市，旗下受托管理項目282個，規劃總建築面積約6336萬平米，其中商業代建項目164個，預計總可售金額約3428億元。2016年綠城代建的業務銷售額為181億元，占綠城集團總銷售額1139億元的15.89%，2017年這一比例達到29.39%，2018年綠城代建的業務銷售額為552億元，占綠城集團總銷售額1564億元的35.29%，代建業務銷售額占比進一步上升。

然而，代建業務提速讓綠城曾經堅守的“精雕細刻慢工出好活”的品質理念遭到拷問。近年，山東濟南章丘中康綠城百合花園小區、山東青島李滄綠城鬱金香岸、杭州綠城富春玫瑰園等均發生過業主維權。涉及問題包括外立面開裂、房屋滲水、牆體空鼓等房屋質量問題。

外界有質疑聲稱，高周轉和代建業務占比提升會導致規模將取代品質。對此，綠城表示，綠城從來沒追求過規模。提高周轉效率，對於任何一個企業都是應該做的，但不是綠城的目標，只是一個管理的舉措。

嚴躍進認為，代建業務中間的協調工作很關鍵，如果沒有此類協調，那么會面臨一個很尷尬的問題，即代建業務背後的質量問題和品牌管理問題，所以從這個角度看，需要積極研究代建所帶來的部分負面問題的解決。

(整理自觀點地產網、長江商報）