陳茂波：香港樓價大幅超市民負擔能力 將會加大供應

一反外界的低迷預期，香港樓市不斷上演回暖之勢。

香港財政司司長陳茂波6月3日表示，受到早前市場對貿易摩擦升溫的憂慮減少，環球股市複蘇，加上對美聯儲進一步加息的預期減退，香港樓市自1月起反彈，首4個月的月均成交量顯著回升至5400宗。

陳茂波表示，香港樓價已連升4個月，4月整體樓價已較去年12月反彈約9%，只較去年高峰低約1%，但4月樓價仍比1997年高峰高出1.26倍，首季置業供款占市民收入比重仍高達69%，大幅超出市民負擔能力。

中原地產研究部高級聯席董事黃良升6月3日指出，2019年5月，香港樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商鋪物業)錄10347宗，總值889.66億港元，較4月份的9911宗及868.91億港元上升4.4%及2.4%。樓市交投持續暢旺，以致登記連續2個月迫近10000宗，是2012年10月政府推出買家印花稅及加強版額外印花稅後首次出現。5月份金額創2018年7月份993.67億港元後10個月新高，宗數更繼2012年11月11581宗後再次升穿10000宗高水平，創下近7年按月新高。但隨著樓價不斷上升，加上中美貿易戰氣氛突變，對買家入市心態構成影嚮，相信6月份整體登記將會回落。

中原地產數據顯示，一手私人住宅方面，5月份錄得3,206宗，總值317.69億港元，較4月的2757宗及275.41億港元上升16.3%及15.4%。4月底及5月初發展商陸續推售新盤，以致宗數創2016年9月份3460宗後近3年按月新高，金額則創2018年7月348.4億港元後10個月新高。今年首5個月錄11213宗，已經升穿10000宗水平，顯著超越2018年上半年的7591宗。

官方陳述的上漲之勢投射到市場層面則表現為，上個月，在香港龍頭地產商新鴻基地產位於北角的海璿項目中，一套僅26平方米的小戶型以1090.98萬港元成交，平均售價高達42萬港元/平方米；以及，會德豐地產5月9日推售的位於將軍澳日出康城的MONTARA項目，116套房子收到近1.2萬張訂單，超額認購達102.4倍，相當於103人搶1套房，據悉這是自2013年4月《一手住宅物業銷售條例》實施以來競爭最激烈的新盤。

這一現象可以說與去年外界“唱跌”香港樓市的猜測背道而馳，尤其去年下半年特區政府與銀行的一系列“施壓”動作，這一猜測更加明顯。

去年6月28日，香港特區特別行政會議批准征收一手房空置稅，稅收政策“加辣”；緊接著9月27日，彙豐銀行12年來首度上調最優惠利率，由5%上調至5.125%，9月28日生效，隨後，恒生銀行宣布跟進，香港長達10年的低息環境就此宣告告一段落，金融政策使得按揭利率走高；隨後，這些動作都在香港官方住宅成交數據中立竿見影：去年11月，住宅銷售額260億港元，較去年同期538億港元下降51.6%。11月份住宅銷售量2635套，同比下降54%。

去年短暫呈現下跌跡象後，今年香港樓市超出外界預期的表現更加耐人尋味。

對此，瑞銀駐香港房地產研究部主管林鎮鴻在近期的一份研究報告中寫道，“香港房價的上漲主要原因是大灣區項目將內地的一些城市與香港融為一體，新湧入的購房者將抵消當地人口老齡化而導致的住房需求下降。根據人口以及非本地需求計算，香港每年的住房需求達到6萬套，然而政府的長期住宅供應目標僅為4.5萬套。不過，隨著大灣區計劃的實施，居民流入將成為關鍵，這將延續香港房價過去20年的上漲趨勢。”

協縱策略管理集團創始人黃立沖表示，“近期香港樓市上漲與股市有很大關系，1到4月份股市反彈，樓市也因緊張情緒有所回升；並非受粵港澳大灣區規劃的影響，近期來香港置業的內地人並無明顯增多。這種上漲的情形不排除在接下來的6月份和7月份會出現回落現象。”

拋開需求層面的原因，現實存在的供給端矛盾是：香港住宅供不應求的窘境短期難以改變，其背後凸顯土地短缺問題，據悉大約有1200公頃的缺口，這對於長期以金融和地產為主要支撐的香港來說是個難題。

一個可以佐證的案例是，5月7日香港地政總署公布，超級財團以總價125.9億港元拿下機場跑道第4C區2號地盤，坐擁無敵維港海景，此塊土地由會德豐地產、新世界(7.050, -0.05, -0.70%)發展、中國海外、恒地、華懋及帝國集團6家發展商組成的超級財團中標，按照可建樓面計算，樓面價約18.6萬元/平方米，較市場預期上限高9%外，比旁邊1月時出讓的地塊貴了13%，創啟德區域地價新高。

為了緩解土地短缺引發的一系列問題，香港特區政府正在積極想辦法出措施。在不久前召開的彭博投資亞洲論壇上，香港特區行政長官林鄭月娥表示，對最近香港房價的上漲感到擔憂，“簡單地講，我很擔心，因為負擔能力對香港人來說是個大問題。緩解香港居民住房危機的唯一辦法是增加政府在提高可負擔能力方面的作用和職能，包括將補貼住房的定價與私人房地產價格脫鉤。另外，增加土地供應的更長期解決方案在於維多利亞港以外的填海。”

基於對土地供應增加的信心，香港特區政府對未來住宅供應量也持樂觀狀態。陳茂波表示，未來3-4年一手私人住宅供應量將會達到9.3萬伙，未來5年平均每年落成量則達1.88萬伙，較過去5年年均落成量增加約20%，香港政府會密切留意樓市，維持樓市健康發展。

(整理自香港文匯報、中國房地產報）