5月多地樓市小陽春已結束 全國土地購置面積同比降33.2%

　　上海易居房地产研究院6月14日发布了《2019年5月全国房地产市场报告》。报告指出，1-5月份，房地产开发企业土地购置面积同比大幅下降33.2%;土地购置均价4389元/平方米，同比下跌3.5%，2012年以来首次同比下跌。1-5月份，全国房地产开发投资同比增长11.2%。

　　分物业来看，住宅投资同比增长16.3%，办公投资同比下降3.6%，商业营业用房投资同比下降9.7%。开发企业房屋新开工面积同比增长10.5%。1-5月份，商品房销售面积同比下降1.6%，降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。

　　易居研究院研究员沈昕表示，2019年5月，多地楼市小阳春结束，全国多项房地产指标增速回落。从土地市场看，成交面积同比大幅下降，土地购置均价2012年以来首次同比下跌;从房地产开发投资情况看，同比增速小幅回落;从商品房市场看，销售面积同比降幅小幅扩大，成交均价同比涨幅小幅收窄，住宅存销比结束筑底，进入上升期;从房地产市场供求看，商办物业库存压力较大。

　　新房市场呈降温趋势

　　来自中原地产研究中心的统计数据显示，仅4月份、5月份，各地出台的有关房地产市场的调控政策就合计约101次。而从各地出台的政策内容来看，分化趋势进一步加剧。

　　例如，同为江苏的两个热点二线城市，南京放开高淳区限购、但苏州却收紧调控手段，并规定全年房价涨幅目标必须控制在5%以内;再比如近日东莞出台土拍新政，为土地市场降温，但紧接着，湖北恩施州恩施市房地产协会发布的自律性文件《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》，又在一定程度上显露出“托底”的意味。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波在接受采访时表示，今年全国楼市的分化趋势将更加明显，主要体现在热点二线城市恒热，三四线降温城市增多。

　　基于此，预计未来各地在调控方向上会更为清晰地体现出“因城施策”的特点，即下半年出台限制房价涨跌的城市数量或不断增多。虽然通过行政手段对房价进行直接调控会缺乏市场调节的“柔性”，但这也是当下实现“三稳”最为直接的手段。

　　以土地市场来说，继5月11日苏州出台土拍新政，提出土地竞价超过市场指导价10%至25%后转为一次报价出让方式后，6月6日，东莞也将土拍价格调整为“限价+一次性最终报价”。

　　“这两次土拍新政的出台，都与前期土地市场行情过热有关。”广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉在接受采访时表示，从地方政府的主体责任来说，要对本地的房价、地价和租金负责，根据实际情况进行政策调整。也就是说，如果本地房价或地价涨幅超过一定幅度，那地方政府一定会收紧政策，防止炒作预期升温。从东莞此次出台的土拍政策来看，在一定程度上消除了过去单一价格考量下的弊端，如后续可能会出现的非理性抢房、抢地，以及因过分冒险而导致的豪宅化倾向等。

　　李宇嘉预计，随着土地市场过热的城市陆续收紧调控政策，预计由二线热点城市(包括“新一线”城市)引发的“地市热”将得到控制。

　　整体上看，今年在住建部两次预警房价涨幅过快城市、多地收紧公积金政策、银保监会加大违规资金流入房地产市场监管处罚力度，以及各地出台的“量体裁衣”式调控政策影响下，仅从新房市场角度来看，降温趋势愈发明显。

　　来自易居房地产研究院监测的40城新建商品住宅成交报告显示，5月份40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降9%。其中，一线城市成交面积环比增长13%，同比增长35%;二线城市成交面积环比下降5%，同比下降3%;三四线城市成交面积环比下降2%，同比下降29%。

　　全国土地购置面积同比大幅下降33.2%

　　1-5月份，房地产开发企业土地购置面积5170万平方米，同比大幅下降33.2%，降幅比1-4月份收窄0.6个百分点;土地成交价款2269亿元，同比下降35.6%，降幅比1-4月份扩大2.1个百分点。

　　从土地购置面积增速走势看， 2016年9月份降幅开始收窄后，曲线持续上行，到2017年初重新回到正增长;此后年初累计增速在5-13%内震荡上行，11月同比增速升至16.3%，为2012年3月以来的近五年来最高位;12月有所回调。2018年初，土地购置面积同比微降，4月增速由正转负，5月再次回正，此后3个月连续回升，9-12月份增速高位盘整。

　　2019年1-2月，土地购置面积同比大幅下降，降幅创2012年以来新高，历年年初土地购置面积均会出现异动，2月出现大幅下降也有季节性因素,3月份以来低位盘整。今年以来土地购置面积同比降幅较大也与去年同期基数较高有关。2019年下半年，考虑到房企资金面紧张和多数三四线城市房地产市场仍然低迷，预计开发企业土地购置面积还将低位盘整。

　　下半年是否需要悲观?

　　悲情情绪再次笼罩市场。2019年下半年，市场会怎么走?

　　谌戈称，我们与多家上市房企进行了沟通，包含部分新闻中提到的房企。主要反馈如下：第一，未有公司反映近期发行债券、ABS融资受限，且部分公司近期刚刚成功发行了债券、ABS;这些公司也未听说有同行受到了限制;第二，有公司指出，针对拿到“地王”的公司，融资时的要求往往有所提高，但这是一直的惯例，并非近期才出现;第三，有公司认为近期融资较稍早前确有边际收紧，但认为这或有助于土地市场降温，从而降低拿地成本、增厚利润率。

　　因此，谌戈认为，市场无需过度担忧融资收紧。“我们注意到四月以来地产相关政策较年初边际有所调整，也包括融资方面。我们认为，四月以来整体利率水平已有所上行，不过我们的债券分析师预计今年十年期国债收益率将在3.0%-3.5%之间波动，不会继续大幅上行;房企相关的融资政策或更倾向于分类指导、边际调整而非“一刀切”。在悲观情景下，若上述新闻属实，我们简要分析其对我们覆盖公司的影响：杠杆较高、较依赖债券及ABS融资的房企短期或受到影响。”

　　大棒已经挥舞，市场已有悲观情绪。58安居客首席分析师张波认为，收紧的调控政策在下半年也会继续出台，这些都将继续对房企形成一定的资金管控强度，不会放松。而针对用户房贷层面，基本上各个城市房贷打折利率继续下调的空间已经很小，目前维持现有的房贷利率。不排除一些城市出现房贷利率上调。因为一些城市成交量在放量，政策会进行收紧和控制。

　　不过，张波也认为，下半年政策收紧不会是针对所有房企。”它只会针对一些过激的房企。原来是全面收紧，今年下半年更多是有针对性的收紧。如果过于激进拿地王或者过于激进开发，那么，政策层面收紧力度会更强一些。针对房企侧的针对性政策也会更加细化，不会全部收紧。不过，大趋势不会发生变化，整个房企的融资难问题不会有改变。”

　　某前十房企高管如此判断2019年下半年市场走势：“调控针对性愈来愈精准，唯一目标是维持平稳;楼市资金流入基本稳定，不会太多也不会太少，信贷资金正常发放，发债规模限于借新还旧，信托资金严格依规，影子银行有所收敛;土地供应相对不足，一二线依然“无地可供”，三四线整体供应收敛;楼市整体供应不足，城市成交有增有减，供求关系均衡城市成交依然很好，部分城市因房价上涨过快而短期承压;房价整体相对稳定，部分城市略有补涨。”

　　无需悲观也难言乐观。但不能忽视的现象是，中原地产研究中心统计数据显示，2019年5月，全国针对房地产调控措施高达41次。2019年前5个月，累计调控次数达205次，同比增长近30%。最近2个月，多地政策再次出现明显的收紧，特别是海南、广州、苏州、合肥等继续针对房地产加码调控。此外，住建部再次强烈发声，连续2个月针对多城市的房价上涨提示预警。此外，地方调控收紧预期较强。5月下旬，银保监会公布2019年银行机构“巩固治乱象成果、促进合规建设”工作要点，严查房地产违规融资。银监系统再次针对房地产融资等加强监管。

　　(房掌柜整理自21世纪经济报道 、长江商报、中国网财经)