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李宇嘉:土地出让理顺了 新房限价和楼市调控都顺了

澳门房地产网-房掌柜 2019-07-16 13:40:52来源:房掌櫃 整理
[摘要]深圳土拍,被称为“史诗级饕餮盛宴”。

      作者:深圳市房地產研究中心高級研究員、中山大學銀行研究中心高級研究員,經濟學(金融方向)博士 李宇嘉

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  火而不燙的“土地盛宴”

  深圳土拍,被稱為“史詩級饕餮盛宴”。不過,這5塊毛毛雨式的宅地(不到70萬平米建築面積,深圳一年新房交易面積最低也有300萬平米),依然難解土地稀缺之渴。如果放在“不限制地價、不限制房價”的2017年之前,這5宗地根本解決不了幾十家房企的需求之饑渴。甚至,會因為各路資金瘋搶而“地王輩出”,這反而是現在房價和未來房價上漲的理由。

土地出讓理順了,新房限價和樓市調控,都順了!

  現在不用擔心地王。因為,這次競拍有最高限價,且最高限價僅在起拍價上浮50%左右。這次出讓的寶安尖崗山、龍華民治地塊周邊,分別在2015和2016年深圳樓市最火爆時,誕生過地王,當時樓面價分別高達7.99萬/平米和5.68萬/平米。但這次,寶安地塊樓面價4.87萬每平米,龍華地塊樓面價4.44萬每平米,比初始樓面積僅上漲45%,都在現任地王之下。

土地出讓理順了,新房限價和樓市調控,都順了!

  當然,因為競配建的人才房面積,從9.3萬平米追加到15.8萬平米,超出初始配建面積69.65%,占到總建面的23%,以可售面積攤地價的話,龍華地塊樓板價為6.7萬元/平米,比金茂現售地塊(5.68萬元/平米)高出近1萬元;寶安尖崗山地塊(6.7萬元)比泰禾地塊高出5000遠。

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  開發商在盤算著夢想

  除了無償移交人才住房外,項目還有很多約束:“90/70”(普通住房占70%),居民購買後3年內不得轉讓,不得捆綁精裝修。未來,如果要限價的話,豈不是賠錢?泰禾項目和金茂項目都因為限價,目前還趴在那裏“等解套”,財務成本搭進去多少?總經理換了幾茬?只有他們自己知道。

土地出讓理順了,新房限價和樓市調控,都順了!

  如果再趕上限價,這些新地塊豈不是又套在裏面了嗎?大家都很疑惑,為什么房企不擔憂?反而,參與競拍的30餘家開發商,分為80餘組參與競拍,有的還拿個4個號。其實,道理很簡單。未來,京滬深的供地,大面積向共有產權、租賃、人才住房轉移。商品房用地是“稀缺品”,在京滬深有土地儲備、有項目開發,才真正稱得上“龍頭房企”,特別是在深圳。

  進一步講,在京滬深這個一線城市“金字招牌”的區域拿了地,精雕細琢打造產品也好、做融資也好,都是最好的載體選擇。即便是打廣告,那也是免費的廣告,大量媒體會天天報道你的進展。甚至,在樓市存量時代來臨,京滬深的項目拿在手裏,也是大浪淘沙後,最好的資產配置之一。

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  政府拿走該拿的,其他的貢獻給人才吧

  這也是深圳土地出讓改革的探索。“單限雙競”,先競地價,當地價達到上限後,競爭誰無償移交的人才住房多。限地價、不限人才住房配建面積。其實,5宗地的底價定得還是比較低的,即便溢價了45%,也不到周邊二手住房價格的一半。就是說,政府拿走該拿的,其與“價高者得”競拍條件下拍出來的價差,全部反哺給人才住房。這就是“地產回歸實體經濟”,地產給實體經濟輸血,並且明白無誤地告訴市場,我的土地出讓金用在哪裏了?。

  如果這樣的話,買房就是給實體經濟做貢獻了,限價就可以放開了。更具體地說,就是給深圳的科技創新做貢獻了。人才能以市場價格的50%買到住房,這樣的競爭力全國只有深圳有。進一步,深圳如果還能培育出一個“華為”,功勞簿上,是不是該寫上“房地產”的名字呢?房地產再也不會汙名化了。怪不得,拍賣師說,“感謝大家給深圳人才做貢獻”。

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责任编辑:黎燕霏

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