李宇嘉：土地出让理顺了 新房限价和楼市调控都顺了

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　　限價，現在可以名正言順地放開了

　　2017-2018年新房限價，盡管出發點是好的，控制價格給“剛需”讓利，但最終的結果呢?就是給有錢人創造了致富的機會，“500萬”換“一蹲”的資格，豪買深圳灣的豪宅。在深圳，也只有富豪能“蹲得起”，普通百姓“無緣無分”。其負面影響是什么?市場熱情因為排隊搶房而被點燃，“剛需”是徹徹底底的犧牲品。所以，2018年底，大城市果斷退出了限價。再說金茂那塊現售地，拉長供應周期不說，房價也被抬高了，企業也被折騰夠嗆。

　　如果人才住房、保障性住房配建到位了，特別是能夠達到“二次房改”所要求的新房供應60%為人才住房、保障性住房，只要控制好杠杆，一定程度放開新房限價，沒什么大問題。相反，出讓地塊時，如果預期開發商定價越高，配建的人才住房就越多，豈不挺好的。

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　　人才和保障房，還是配建好

　　相比政府供應，人才住房和保障性住房靠市場供應，效率是最高的。根據深圳“二次房改”的方案，2018-2035年，深圳每年要建設10萬套住房，人才住房和保障性住房要占60%。盡管深圳給出15種建設渠道，但除了新增地塊、歸攏存量房(城中村)外，存量盤活難上加難。

　　這是因為，過去10年(2008-2017)，供應深圳90%新房的城市更新，因為高昂的拆遷補償成本，推高房價和租金，消滅城中村廉價住房(本質上是保障性住房)等幾大“罪狀”，經曆了任正非討伐(深圳房地產太多了，沒有大塊的工業用地)，富士康員工討伐(“萬村計劃”漲租金)，國家明確嚴厲大家“炒房租”等等，最後以“萬村計劃”無限制推延而終結。

　　最後說一點，此次拍出的5宗地，除了身段本身就高、“地王相”十足的寶安尖崗山地塊、龍華紅山地塊外，光明地塊的樓面價也超過了4萬，唯獨東部的坪山地塊，賣不上價格。這是否說明，大灣區規劃落地、廣深科技(8.48 +4.31%,診股)走廊的加持下，深圳的未來，依舊在西部呢?

　　（來源：“李宇嘉地產筆記”）