建方長租甘偉：長租公寓是個很苦逼的行業 行業痛點太多

8月8日，在2019博鼇房地產論壇上，建方長租總經理甘偉做主題演講時表示，長租公寓是一個很苦逼的行業，前年是風口，我們就是這個風口上的豬，到去年下半年我們還是一頭豬，但是是被烤的乳豬，都活得不太好。

建方長租是方圓地產和建行合作成立的長租公寓品牌，成立一年左右時間，是家很年輕的長租公寓運營商。

這個行業已經沒有新進入者，除了開發商要做這個業務之外，其他機構來做這個業務的已經不多了，行業現在在一個冷靜期。

這個行業有很多的痛點，我思考了這么久，我發現有幾點比較突出的問題。

比如說N+1，做分散式長租公寓都面臨N+1的問題，政府對N+1的態度一直很曖昧，我們把一套房子多隔出幾間房，這個模式能不能持續下去，能持續多久？這是目前放量、放規模的一個非常重要的路徑。

另一個是坪效。所有做長租公寓的人都面臨一件事情，就是坪效最大化。坪效就是每平米能夠獲得更高的租金，我在底租之上賺取更多的租差。坪效最大化考驗的是對空間的改造能力，但這間改造是不是租客想要的呢？其實不是，是長租公寓運營商想要的。

從商業價值來講，沒有坪效就沒有利潤，沒有利潤你就會虧損。坪效最大化是我們這個行業的生存邏輯，不是客戶價值。

還有一個是產品同類化、同質化。酒店系也好，中介系也好，開發商系也好，創業系也好，大家都幹一件事情，60-70%的租客是90後，在一個高度集中的人群，針對這幫人做同質化的產品。

這么多不同出身的人幹的都是一件事情，但這幫人是過客。他們可能對品質有需求，但租期確實不夠長，大概8到10個月，不是品牌好或不好，他可能有別的去處，換工作換城市。我很無奈，我們非常用心地做了一個東西給他，最後他不得不走。

輕資產模式，這是一個非常重要的模式。輕資產模式會使得這個行業的集中度慢慢變高，但今天大家連進入這個行業的能力都沒建立，談輕資產還有非常遠的路要走。

最要命的一點是租金。我們拿一個項目可能簽10年、15年、20年。底租是上漲的，每一年或者兩年漲多少，租金斜率要高於低租增長，才能賺更多的剪刀差。可能北京、上海好一點，但中國還有那么多北上以外的城市，是不是租金每年都漲5%？漲10年之後，那個租金是多少？可能嗎？

租金能不能上漲，不在於你做得好不好，而在於旁邊誰開了一家新店，永遠都有新的競品，想漲租金是很困難的事情。這些都是我認為目前行業的現狀，也可以說是痛點。