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建方長租甘偉:長租公寓是個很苦逼的行業 行業痛點太多

澳门房地产网-房掌柜 2019-08-09 11:19:52来源:掌櫃財經  
[摘要]建方長租是方圓地產和建行合作成立的長租公寓品牌,成立一年左右時間,是家很年輕的長租公寓運營商。

8月8日,在2019博鼇房地產論壇上,建方長租總經理甘偉做主題演講時表示,長租公寓是一個很苦逼的行業,前年是風口,我們就是這個風口上的豬,到去年下半年我們還是一頭豬,但是是被烤的乳豬,都活得不太好。

建方長租是方圓地產和建行合作成立的長租公寓品牌,成立一年左右時間,是家很年輕的長租公寓運營商。

這個行業已經沒有新進入者,除了開發商要做這個業務之外,其他機構來做這個業務的已經不多了,行業現在在一個冷靜期。

這個行業有很多的痛點,我思考了這么久,我發現有幾點比較突出的問題。

比如說N+1,做分散式長租公寓都面臨N+1的問題,政府對N+1的態度一直很曖昧,我們把一套房子多隔出幾間房,這個模式能不能持續下去,能持續多久?這是目前放量、放規模的一個非常重要的路徑。

另一個是坪效。所有做長租公寓的人都面臨一件事情,就是坪效最大化。坪效就是每平米能夠獲得更高的租金,我在底租之上賺取更多的租差。坪效最大化考驗的是對空間的改造能力,但這間改造是不是租客想要的呢?其實不是,是長租公寓運營商想要的。

從商業價值來講,沒有坪效就沒有利潤,沒有利潤你就會虧損。坪效最大化是我們這個行業的生存邏輯,不是客戶價值。

還有一個是產品同類化、同質化。酒店系也好,中介系也好,開發商系也好,創業系也好,大家都幹一件事情,60-70%的租客是90後,在一個高度集中的人群,針對這幫人做同質化的產品。

這么多不同出身的人幹的都是一件事情,但這幫人是過客。他們可能對品質有需求,但租期確實不夠長,大概8到10個月,不是品牌好或不好,他可能有別的去處,換工作換城市。我很無奈,我們非常用心地做了一個東西給他,最後他不得不走。

輕資產模式,這是一個非常重要的模式。輕資產模式會使得這個行業的集中度慢慢變高,但今天大家連進入這個行業的能力都沒建立,談輕資產還有非常遠的路要走。

最要命的一點是租金。我們拿一個項目可能簽10年、15年、20年。底租是上漲的,每一年或者兩年漲多少,租金斜率要高於低租增長,才能賺更多的剪刀差。可能北京、上海好一點,但中國還有那么多北上以外的城市,是不是租金每年都漲5%?漲10年之後,那個租金是多少?可能嗎?

租金能不能上漲,不在於你做得好不好,而在於旁邊誰開了一家新店,永遠都有新的競品,想漲租金是很困難的事情。這些都是我認為目前行業的現狀,也可以說是痛點。

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责任编辑:黎燕霏

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