嚴查機構違規向房企“輸血” 房地產行業融資持續收緊

　　房企融資再度收緊。

　　近期，銀保監會辦公廳下發《關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，重點檢查32個城市的銀行在四大領域的房地產業務，並表態嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為，高度警惕房地產泡沫化、金融化。

　　在這個背景下，房企融資的緊張局面再度引發關注。針對此次專項檢查可能帶來的影響，有機構人士認為，大環境承壓，房企公開市場發債也會受到一定影響。

　　“由於市場擔心風險，近期房企債券確實難發了。”申萬宏源證券首席固收分析師孟祥娟表示。

　　“目前房地產企業公開市場發債的政策確實有些收緊，不過也不是全面的，主要是對之前拿地比較激進的房企有一些限制，有一個清單。”8月13日，申萬宏源證券固定收益融資總部副總經理范為表示。

　　多個融資渠道收緊，銀行房地產業務開始專項檢查

　　房地產資金鏈正在承受來自多個方面的壓力。

　　銀行方面，繼7月有窗口指導對部分銀行要求控制房地產貸款增速後，8月初，銀保監會辦公廳下發《關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》(下稱通知)，稱決定在北京、天津、河北等32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，各監管部門檢查銀行機構的數量原則上不得少於3家。

　　據了解，此次檢查，違規信貸是監管重心，主要涉及房地產信貸業務管理情況、風險管理情況、信貸資金被挪用流向房地產領域以及同業和表外業務。

　　比如在信貸管理上，關注房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況，包括集中度管理、資本金來源真實性審查、落實最低資本金比例要求、企業資質審查等，以及違規向“四證”不全項目提供融資;關注住房租賃貸款，包括與住房租賃企業合作情況，被中介機構套取銀行信用問題，租賃貸款被挪用問題，為中介機構、住房租賃企業等擾亂租賃市場行為提供資金情況。

　　在信貸資金被挪用流向房地產上，關注個人綜合消費貸款、經營性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用於購房，以及其他銀行信貸資金被違規挪用於房地產領域;關注資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場;關注並購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用於開發房地產;關注通過流動資金授信、經營性物業授信等為房地產開發項目提供融資情況。

　　在同業和表外業務上，關注直接或變相為房地產企業支付土地購置費用提供融資，或以自身信用提供支持或通道等問題;關注繞道違規辦理土地儲備融資、放大政府債務等問題，以多層嵌套方式違規流入房地產領域問題，委托貸款資金違規用於房地產領域情況。

　　對此，張大偉稱，“2019年來，房地產金融政策收緊，啟動專項檢查的32個熱點城市基本就是全國房地產市場的‘牛鼻子’，這32個城市穩定了，全國房地產市場也就基本穩定了。”

　　除了銀行方面，信托作為房企的另一重要資金來源也有限制，多家信托公司被約談警示，並收緊信托放行標准。7月初，銀保監會對部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司進行約談警示，要求其控制業務增速，如未備案項目暫停、符合“432”通道類業務、地產公司並購類業務全部暫停等。

　　7月20日，銀保監會統一放行標准，僅同意符合相關條件的房地產信托業務報備，如項目公司本身具有不低於房地產開發二級資質或者項目公司不具有二級資質、但直接控股股東具有不低於房地產開發二級資質。

　　“從監管上看，前端融資模式被嚴格限制，而信托業務的房地產融資比較有優勢的就是前端融資，這樣一來，集合類地產信托募集規模下降，信托肯定是要轉型的，可能會加大在股權投資方面的創新。”一位信托業人士表示。

　　另在海外債層面，備案登記及發行條件均嚴格收緊，7月發布的相關通知要求，房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務;保險層面，資金投資集合信托受限，銀保監會曾發文明確禁止將資金信托作為通道，要求基礎資產投資方向應當符合相應政策。

　　“最近房地產企業的確面臨資金面的多重收緊，”張大偉表示，“但整體看，政策不是‘一刀切’暫停，都是加強監管，對於正常融資沒有影響，不過對於大額度融資將會明顯收緊。”

　　從緊下的信用分層

　　“目前政策仍然是適度從緊的。”范為表示，“而如果有公司受到此次銀行信貸專項檢查波及，導致市場機構畏懼風險影響公司發債也是有可能的。”

　　而此類擔憂反映在債券市場上，一個顯著的特點就是房企債券融資的信用分層現象。

　　數據顯示，2019年上半年AAA地產企業占比達到58%，AA、AA+等級地產債的發行利率更是高出AAA級地產債不少。對比起來，2015年至2016年期間，AA級房企債券占比較多。

　　據了解，8月以來截至8月13日發行的15只房地產公司債券中，僅有1只債券主體評級為AA級，主題評級為AAA的地產債有8只，其餘6只則是AA+等級。

　　譬如上市房企建發股份(600153.SH)，該公司剛剛發行了一筆8億元的短期融資券，期限一年，票面利率3.38%，公司主體評級為AAA級。